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2020年天津新房成交量跌8%价涨4%

2021/02/18 来源:C21在线网原创

文章摘要:  2020年天津新建商品住宅成交1283万平,较前一年下降7.96%,均价16419、微涨4.14%;二手房成交11.3万套,户均面积增长5㎡,改善需求加速入市;土地市场方面,总出让面积减少4成,从成交区域上看滨海撑起半边天。

  2020年天津新建商品住宅成交1283万平,较前一年下降7.96%,均价16419、微涨4.14%;二手房成交11.3万套,户均面积增长5㎡,改善需求加速入市;土地市场方面,总出让面积减少4成,从成交区域上看滨海撑起半边天。


  一、新建住宅成交1283万平,同比下降7.96%;均价16419元,微涨4.14%

  数据显示,2020全年天津新建商品住宅成交建筑面积为1283万㎡,同比下降7.96%;成交总金额2106.5亿元,均价16419元,同比上涨4.14%。全年月均成交117万㎡,剔除市场空白的2月份。2019年全年月均成交118万㎡,相比于去年,天津市场容量稳定。

  整体上受年初疫情复工延迟影响,一季度供求保持在相对低位,2月天津楼市约等于空白。3月天津复工复产,传统的市场小阳春硬生生推迟至5月、6月迎来了全年的成交高峰。从7月开始到11月天津楼市一直处于平稳状态,量价走势走成了一条直线,商品住宅成交量每月维持在120万平。12月天津楼市迎来了全年第二个峰值,商品住宅成交量达到157万平,全年峰值,年末翘尾如期而至,完美收官。

  从近六年的成交数据对比来看,2020年新建商品住宅成交面积维持在一个较低的水平,整体上比2019年减少了近7.96%,成交均价上涨了4.14%,成交总金额基本持平于去年。

  二、二手房成交11.3万套,同比下降8%;均价13246元,微降2%

  2020年天津二手房成交11.3万套,成交面积1016.92万㎡,同比下降8%,总成交金额下降10%。成交均价为13246元/㎡,同比下降2%。

  疫情结束后市场迅速恢复,价格逐步回暖,市场稳中有升,二季度至四季度整体回暖,下半年趋于平稳状态。随着疫情再度紧张二手房挂盘房源量与客户带看量有所下降。

  150万以内的落户、学区需求占比仍然稳定,但同时中心城区改善需求释放趋势提速,继2019年户均面积增长3㎡后,2020年户均面积再次增长5㎡。数据显示:南开区300万以上总价占比40%,上三区300-400万总价段成交占比均在20%以上。

  除改善需求释放以外,二手房成交的另一特点是客户年轻化趋势明显。2019-2020年二手房的成交客户年龄主要分布在31-40岁,同2019年相比,2020年成交客户中20-30岁的比例提升,其他年龄段客户均略有下降,客户年轻化趋势加快。

  从相关媒体报道来看,天津从2019年至2020年持续两年二手房成交相比较之前两年处于低迷状态,这也是阻碍新房成交的一个最大障碍。市民手里的二手房无法及时变现直接影响了改善型需求的新房置业。

  三、持续加码“海河英才”计划

  在中央“稳地价、稳房价、稳预期”主基调下,天津继续严格执行“三价联控”、限购限贷限价等调控政策,保持高压严查态势。同时不难发现,诸如“放宽落户、购房补贴、民宅设计创新……”等一些因地制宜的新政贯穿2020年。

  最值得一提的是有关人才引进和落户的政策,贯穿2019年延续到2020年。“海河英才”计划是2018年5月出台的,截至2020年11月,天津累计引进人才33.6万人,平均年龄32岁,本科以上学历超过70%,战略性新兴产业人才占比25%。

  除此之外,对落户到天津滨海中关村科技园和宝坻京津中关村科技城的符合天津产业发展定位的北京转移来津项目,制定六项政策支持,其中在普遍关注的购房、落户方面均有放宽。对符合天津产业发展定位的北京转移来津项目,其职工符合“海河英才”行动计划落户条件的,直接办理落户。对符合天津产业发展定位的北京转移来津项目,其在职职工户籍迁入本市的,按照本市户籍居民政策购房;其在职职工户籍暂未迁入本市且家庭在津无住房的,按照外地户籍居民购房套数政策执行。

  四、土地出让总面积787万平,降40%;总金额923亿元,降33%

  2020年天津土地市场也是不平凡的一年,据不完全统计,全年全市住宅(含商住用地)用地共计出让113宗,较2019年减少27%。其中土地出让总面积约787万㎡,同比减少达40%;成交总金额超923亿元,同比下降33%;平均楼板价6742元/㎡,与前一年基本持平,维持在近五年来的低位,从整体数据上看2020年的天津土地市场呈现整体回落的态势,这与去年出现的土地市场成交高峰不无关系。

  从在津房企新增土地规划建面上看,万达、万科、保利分别以82.5万㎡、71.8万㎡、58.1万㎡的新增土储规模领跑拿地面积榜;新城、雅居乐、龙湖、中交、滨海新塘建设、天保、中国铁建分列4-10名。

  从区域成交来看,2020年滨海区域宅地成交60宗,地成交数占比过半;总揽金约378亿元;土成交土地面积427万㎡,占比约54%。

  五、流量大盘扛鼎区域成交,小户型受追捧

  在克而瑞发布的商品房房企流量金额榜中,融创毫无悬念连续10年领衔榜单。龙头房企万科成交额却逆市上扬名列第二。第三名新城,进津时间不长却是2020年参与拿地最多的房企。远洋凭借流量大盘未来城,连续两年在项目成交金额榜单中排首位,也取得了房企金额榜的第四位。

  全市金额销售榜,榜首销售额约35.9亿元,前十门槛约18.7亿元;榜单前几位以市区、滨海核心区改善盘为主。

  在天津四大区域商品住宅销售榜单中,同一区域内,入榜项目销量差距各有特色:或独挑大梁,成交集中;或百花齐放,平分市场。

  市内六区——中海城市广场钻石湾位于河东区,以28.1亿元、7.5万㎡成为市区金额榜和面积榜的双料冠军。

  环城四区——未来城位于北辰区,以35.9亿元、18.4万㎡成为环城金额榜和面积榜的双料冠军。

  远郊五区——中建壹方九里位于武清区,以20.7亿元,登顶远郊商品住宅成交金额榜榜首;天津富力新城位于静海区,以19.8万㎡,登顶远郊商品住宅成交面积榜榜首。

  滨海新区——万科滨海大都会位于滨海新区开发区,以21.2亿元、9.7万㎡成为滨海金额榜和面积榜的双料冠军。

  2020年天津商品住房成交仍集中在100-250万元之间,随着落户政策放宽,刺激人口落户,抬升了低总价项目的成交。

  全年成交热门地区多集中在环城以及远郊地区重点发展板块,对总价以及发展规划、轨道交通配套以及教育资源等因素影响非常敏感。

  而受疫情影响刚需盘价格混战,优惠下限持续拉低,对于户型功能以及空间布局合理性等因素成为单盘高性价比的制胜因素。纵观全年新入市项目,大多推出了100平米以下三室户型,小户型产品成为2020年热销之选。

  六、2020年房价收入比: 6.8-8.7,还算靠谱

  我们用单套总房款与家庭可支配收入的比计算房价收入比(单套总房款/家庭可支配收入),天津数据是6.8-8.7。

  天津2020年新房成交均价16419元/㎡,相关数据显示,住宅成交主力户型在70-90㎡。天津市统计局数据,天津2020年居民人均可支配收入42404元,以此数据计算天津家庭收入(按4人计算)127212元。由此得出天津的房价收入比是6.8-8.7。

  七、多渠道增加长租住房

  近年来,随着各地过热的租赁市场以及频繁发生的不良现象,对住房租赁市场的治理与监管也摆在愈加重要的位置,多项政策密集出台,租赁市场的强监管时代已然来临。

  在此背景下,天津进一步推出了多项举措,加速规范住房租赁市场,这将有效破解“打工人”租房困境。天津市住建委表示,将多渠道增加长租住房,以满足群众的多元化需求。

  天津租房市场房源充裕,部分业主从新到中介挂牌所持有的闲置住宅继续出租,也有一部分业主由出租转向出售,在二手房市场挂牌。总体来看,天津租房租金和房源基本保持稳定,没有大的起落。

  八、市民看楼市:2021年持续关注改善住宅

  对于天津的楼市有机构预测,新房和二手房市场,将会持续的反弹。特别是新房市场,基于2020年翘尾效应以及房企对销售的要求,小阳春可能会提前。相关人士认为,在市场规模稳定的前提下,微观竞争加剧的趋势明显,房企需要在产品品质的提高以及营销效率的提升方面全面提升效率,以应对新的市场竞争格局。

  对于广大的购房者来说,无论是首次置业还是居住改善,需求都是硬性的。尤其是受到疫情影响,部分人对房屋的空间需求增多,对房屋品质要求提升,尤其重视物业管理。一环城热销项目的置业顾问表示“2020年下半年项目改善客群看房数量增多,前来看房的人多半是置换手中的住房,来买新房的,他们对品牌房企的产品关注度在提升”。

  九、2021展望:小阳春可期

  2020年天津楼市年末翘尾,从2021年1月开年之后,我们明显看到二手房成交逐渐见起色,受疫情影响购房需求被短暂压制,随着市区优质地段新产品的出炉,预计2021年天津会提前迎来一个短周期的小阳春。

  2021年改善需求将会在市区和重点热门区域形成购买力。同时外来落户人群,和部分企业员工自住需求,会提升新房交易量,总成交量预计将超过2020年。市场均价随着市区新盘的开盘与新产品的上市,会稳中有升。