2020年法拍房成交25.6万套 业内发文提醒大家谨慎“拍房”

　　近两年，受各地限购政策的影响，法拍房的热度持续走高。从网上发布的法拍房信息可以看出，这两年法拍房的数量猛增。很多“1元起拍的房子”吸引了大量的关注量和参与者，本来是抱着捡便宜的心态参加，最终的成交价格有可能比市场价还要高，所以业内多次发文，让大家谨慎“拍房”。

　　阿里拍卖显示，2017年，阿里法拍房平台上的法拍房仅有9000多套，2018年达到2万多套，2019年猛增到了50万套。截至今天，全国住宅类法拍房数量已经达到了141万余套。单单2020年全年，全国法拍房成交量就有25.6万套，足见法拍房势头之强劲。

　　很多业内人都曾发文，让大家谨慎购买法拍房，明知其背后有风险，为何大家还是热情不减呢?

　　法拍房热度不减!

　　实际上，法拍房的热度与各地限购政策有着非常直接的关系。就如曾经法拍房火热的杭州，在房价攀升，同时严格限购的情况下，总价相对较低、且不限购的法拍房，难免成为了想要在杭州扎根，又苦于没有房票的人的一线希望。

　　3月3日，杭州发布《关于进一步规范房地产市场秩序的通知》，将法拍房纳入限购范围，就引发了轩然大波!而在宁波的法拍房市场同样热度不减，其中就脱不开低房价和不限购的作用加持。像这套位于北仑的房源，拍卖时有12940人围观，210人设置提醒和33人报名。竞价300次，历时22小时，涨价30.95万，最终买家以79.83万元的价格竞得。

　　再看一套不久后即将开拍的一套房产，位于荣安香园52幢8层，面积为127.67㎡，起拍价为365万。周边住宅价格也在3.4万-4.2万/平，而同小区在贝壳找房的相似面积段洋房，挂牌价约600万，总价整整便宜了235万，单价更是相差了约19000元/㎡有余，确实非常吸引人!

　　法拍房真的便宜吗?

　　相信有不少人初次围观法拍，都不免被远低于市场价的起拍价诱惑到。但法拍房真的很优惠吗?在拍卖前，法院会对房屋的价值进行评估，并根据评估价确定起拍价，第一次拍卖的起拍价一般为评估价的5-7折左右，更有少数1元起拍的噱头，想不心动都难!

　　但落位到实际，拍卖的逻辑正是通过竞价尽量还原房子本身的价值。随着近年来市场逐渐透明，条件优越、价格美丽的房源，竞争也格外激烈。最终成交价格能比市场价便宜10%左右就很不错了。

　　更有甚者，在“不服输”心理和紧张的氛围中，最后的成交价远超过市场价，恐怕竞拍人自己也是没想到的。而这种情况，恰恰占比不小。

　　捡漏是初衷。

　　殊不知，根据法拍的规则，最后除了购房款之外，可能还会面临天价税费、未结清的水电费、物业费等。若是土地性质为划拨，需与房管局确认能否过户，且还需额外缴纳土地出让金。算下来，一番折腾，有些法拍房反而比普通商品房更为高昂。

　　法拍房风险知多少?

　　从法拍房的来源说起，主要是牵涉到被执行人的财产类纠纷，法院需要执行拍卖涉案人名下房产解决纠纷。由此分为四大类来源：银行按揭违约;民间借贷违约;财产没收;无主房产，其中大部分的法拍房来源于前三类。除了成交价格超出预期外，法拍房还有以下几个问题，要提前做好考量。

　　房屋瑕疵无保障!

　　法院在委托拍卖机构进行拍卖时，通常也会放置几张照片和一段视频。竞买公告中一般也有瑕疵一栏，但很少有对房子的真实瑕疵做出明确统计。

　　同时，法拍规则中表示，如果竞买人不实地看样，则代表接受标的物的一切瑕疵，竞买人因未实地查看拍品而产生的法律风险由竞买人自行承担，并不得再以拍品存在实物瑕疵为由提出异议。即法院是不承担拍卖标的瑕疵保证的，一切以实物现状为准。因此，像房屋违建、不合规改造，或者凶宅、涉刑等问题，都需要上门实地看房，做到心中有数。

　　买了房却住不进!

　　法拍房最大的问题便是在交房环节。虽说，房子是否有人住、房子上有没有抵押权和租赁权、房子是否欠水电费……等，法院在拍卖公告里都会注明。

　　原则上，拍卖成交裁定后的预定时间内应当移交房屋，但凡事总有例外。买卖行为不干涉租赁，若有租客或不适宜强制腾房的老弱病残居住等遗留问题，将来在交接中难免会有麻烦，这类买了房住不进的新闻，虽说闻者伤心，也莫可奈何。

　　没买房赔了保证金!

　　买法拍房还有一个重要的问题，便是资金。与商品房买卖不同，很多人默认自己可以贷款，在拍卖过程中又一时激动，拍到手了。但实际上，大多数法拍房并没有开放贷款，是需要全款购房的!

　　即便是平台与一些银行有合作，部分房源显示的一键贷款功能，在实际操作上不管是贷款流程、时间还是额外的费用，都有一定难度。若在规定期限内交不齐尾款，就构成“悔拍”，保证金不退还。而保证金一般约为起拍价的20%，也不是一笔小数目。

　　小结

　　在调控方面，对比杭州等城市，宁波虽也有限购和房价的压力在，但整体新房、二手的选择均有富余，法拍市场还未在投资方面引起足够的影响力。如有必要，后续可出的其他牌倒也不少。

　　总体来说，不论是捡漏到优质房源的，还是花钱买纠纷的案例都不鲜见。随着法拍规定的不断确立和完善，法拍制度也逐渐成熟。在理性预算、知悉风险、了解规则的前提下，将法拍房作为获得房产的途径之一也无可厚非。

　　建议提前做功课，实地了解情况，和物业、邻居、中介多了解情况，准备充足的款项，避免一些不必要的麻烦，会让这个过程更具保障。