刚需反超改善 天津楼市7月份刚需势头猛

　　随着城市的不断发展，刚需购房者正在逐渐减少去，取而代之的将是更多的刚需派。这是很多房产人士给出的观点，事实上是不是可以这样呢?显示情况刚好是个转弯。有人形容7月份的新房版块完全是个“蹦极”市场，改善市场冷寂，刚需加大力度冲刺。

　　已经进入全年淡季，听说不少中介都休年假了。全市新房7月成交109万平米，比6月少10%。这是“正常的锐减”，但实则是“重新码牌”。有板块成交量跌了40%，有板块大涨近300%!

　　简单说3点：

　　刚需反超改善

　　新梅江被挤到第10名，中心商务区干脆“被除名”，落到第13名。武清商务区虽然成交量涨了，但也降到第8名，“历史最差成绩”。不是它们太弱，而是刚需太强，强劲碾压。咸水沽竟然排到第2名，“历史最佳”啊。团泊东、京津新城分别闯到第4、6名。

　　在排名上，这一局刚需完胜。

　　恒大悦府、富力又一城都签约110套以上。有群友反映，恒大悦府降价的那批洋房，1.2万/平米，已经能网签了。富力新城签约150套，签约均价才7000元/平米。

　　为什么7月的数据，刚需势头这么猛?因为6月底降价冲刺起作用了。这些板块不会扛价的，只要量不行，立马就行动。

　　富力又一城降到1.1万/平米，还搞了个“车位第二个半价”;富力新城5700元/平米……富力啊，一家房企就把天津房价捏的死死的，也不知道是不是该夸它。

　　刚需对价格敏感，降价肯定动心。但降价对改善没作用，越降越观望，改善更在乎产品。再加上淡季，改善成交弱也正常。

　　偶然的“巨优秀”

　　淡季跑出的黑马，也不都是黑马。谁成交量大涨近300%?蓟州新城和胡家园，俩人上升了37名。不用怀疑，数据没错。各自都有首开楼盘集中网签，才有了这次露脸的机会。胡家园滨湾万科城首开认购300多套，签约221套;蓟州新城中交天郡签约182套。

　　蓟州是封闭市场，非地缘可以忽略。1.2万/平米的价格，在滨海有3个选项：胡家园、塘沽湾、生态城北片。如果能踮一踮脚，滨海西站会更好。只是从发展来说。

　　精武镇、海教园，始终被热爱

　　虽然7月它俩成交量跌了，但仍在前5以内。精武镇、海教园属于潮涨能跟着飞，潮落能站住。保利和光尘樾，半年来第一次跌落神坛，7月没拿到精武镇第一。它签约均价确实涨上来了，已经2.1万/平米。

　　金地艺墅家签约量高，是因为现在西青总价150万，只能选它和金融街金悦府。以前还能选保利和光尘樾，现在它决绝的不回头了。

　　“牺牲自我，成全别人”。格调松间和联发锦里，挺逗的。联发锦里本来想着，万科紫台终于清盘了，华苑西是我的啦!没想到，还得接着被格调碾压。说八百遍了，相比价格，改善更认品质。

　　海教园前三甲：锦绣大家、中海锦城、龙湖天璞。

　　从签约均价看，价格还没明显上涨。不过锦绣大家、中海锦城现在报价可不低，洋房都在2.2万/平米以上。前两天还有个群友吐槽：“3、4月时去看房，不是这个价啊……”融创云潮府就要开盘了，170万起，买海教园先别着急。

　　多说一句，如果真执行“高考三年学籍”，就意味着“把高考挤压到中考”。初中转学，像海教园、生态城、空港这些能确定转进重点校的板块，会有一波行情。南站、中心商务区7月签约量还行，分别221、213套，排11、12名。如果没有“突发”的胡家园、蓟州新城，也能进榜。

　　旭辉滨海江来新加推的144平米大户型，已经2.5万/平米了，还能售罄。中心商务区改善标签稳了，只要产品好。天碱要卖的那块地，好几家大牌开发商都盯着。

　　成本可不低。虽然挂牌价1.2万/平米，还要配建道路、排水、绿化、照明灯，光这些1.22亿。实际成本得1.4万/平米了，接下来天碱不会有更便宜的新盘。

　　国展西之前反超海教园，现在又被海教园扣在了地下。“谁也不知道下一颗巧克力是甜是苦”。大华国展公园世家、中铁建花语天著几乎撑起了整个板块。

　　平衡地的土地已经在招商了，估计明年能挂出来。7月楼市淡，8月会更淡。这两个月是横盘期，量不涨，也谈不上价涨。有的中介说，一周都没有约访去看房的。

　　疫情这只黑天鹅又来了，北漂等外地人都进不来，8月的成交量还会低。不少新盘排队等着9、10月入市，审美疲劳的囧境，四季度能缓解些。8月20日土拍，还会有高溢价，第一轮没拿地的房企，这次要拼命。

　　因为别的城市更难拿，还要竞品质。倒给佛系的天津开了个窗户。会与第一次土拍一样，对四季度的新房市场，是个刺激。