着眼于各地楼市价格变化，才能更好判断出房价发展趋势

　　现在人们话题中三句离不开房价。房价这么高，要跌了吧?中国房价已经基本上是世界No.1了，泡沫风险巨大;还有坚持说房价一定会继续涨，起码过去20年的经验可以证明的;另外没有一个政府希望房价下跌的;同样，全球来看也没有只涨不跌的房价。一切还是以数据说话。

　　可能很多朋友只关心自己所在城市的房价，但是，如果你想全面理解任何一个城市的房价趋势，你都要有全局观，先站在全国的角度，理解整个中国的房价趋势。这样，你才能明白，你所在的城市，在全国处于什么地位，有怎样的城市实力，处于房地产市场所处的哪个阶段。

　　这些，都将决定，你对一个单独城市房价的判断，是否准确。

　　我们首先来给大家分析一下，全国的房价趋势

　　有很多朋友特别不理解一件事情，为什么那么多城市房价开始跌了，还是有人相信房价会一直涨呢?理解这个问题，必须结合全国的房地产市场变化和趋势来看

　　一些城市房价开始跌了，但一些城市房价在持续上涨，因为趋势变了:从通涨的市场进入了分化的市场。

　　1、要理解房地产市场的趋势变化。2016年以后，全国房地产市场从通涨的市场进入分化的市场。

　　通涨就是说随便买普涨的市场。分化是指不同城市，有的城市不涨，有的持续上涨，有的随动上涨。

　　理解这一点非常重要，房产投资最忌讳的就是用过时的经验解释现在的市场。投资策略必须跟着市场变化动态调整。

　　2、要理解城市之间分化的原因。不同的城市产业结构，产业质量，收入水平，本地购买力，供求关系各不相同。

　　以深圳为例，不到1997平方公里，拥有金融、高新技术、文化创意、现代物流4大支柱产业。超过2000万人口，不到200多万套房，每年净流入50万人，而新增住宅不到3万套。

　　优质的产业结构和一边倒的供求关系，让深圳在疫情期间走出了独立行情。这就是典型的市场分化。

　　深圳周边经济实力最强的东莞市，以制造业为支柱产业， GDP规模和排名都靠前，但为什么房价落后深圳一大截，这就是产业质量和本地收入水平的巨大差距。

　　东莞目前还处于疯狂卖地极度依赖土地财政的阶段，而深圳早就进入成熟的二手房存量市场。

　　以江西南昌为代表的弱省会城市，均价才1万出头。这是城市实力差距的全面体现。

　　至于三四线城市以下，分化越来越严重。房价下跌多数是这种类型的城市，产业薄弱，人口少流入缓慢甚至流出。

　　3、要理解不同城市房地产市场所处的阶段。

　　龙头城市早就进入二手房主导的存量市场，已经完全摆脱土地财政的依赖。特点就是，金融特别发达，二手房市场活跃、交易流程效率高，房价持续上涨，如深圳。

　　强二线城市进入新房、二手房并存的市场，还局限依赖土地财政。特点就是，土地供应大、新盘多，二手房交易量占比提升，金融加速发展，房价温和上涨，如成都、武汉。

　　弱二线城市及以下城市仍处于新房市场，高度依赖土地财政。特点就是，土地供应井喷、新盘巨量供应，二手房交易占比极低，金融不发达，房价滞涨甚至下跌，如长沙、南昌。

　　从房产实战经验中总结发现:

　　1、人才、资本、公司开始加速往核心城市群汇集，珠三角城市群、长三角城市群、京津冀城市群、成渝城市群。

　　城市之间的分化越来越严重，各大城市群将按城市实力接开房价差距，形成一种阶梯式的价格梯队。强者恒强，弱者恒弱。

　　2、投资策略。

　　优先配置在一线城市，配置顺序:深圳、上海、北京、广州

　　强二线城市配置:杭州、南京、成都、重庆、苏州、武汉、郑州、西安

　　弱二线城市建议观望为主，三四线城市以下建议规避。