强二线城市给房地产加码 “一城一策”下市场或迎来降温

　　进入21世纪以来，社会发展进入到了一个全新的阶段，过去的20年是经济高速发展的20年，也是我国城市化高速发展的20年。人口不断向经济高速发展地区聚集，成功推动了城市的经济发展，同时，也对城市的配套设施建设已经资源承受能力带来了不小的挑战。

　　在北上广深四大一线城市人口和城市承载能力趋于饱和的情况下，近年来以杭州、成都、武汉等为代表的强二线城市迎来快速发展周期，并成为房地产市场竞争的战略要地。

　　在以人为核心的新型城镇化背景下，这些强二线城市一方面要吸引人才、布局产业，保持强大的经济发展活力，另一方面也要面对人口流入对房地产市场带来的巨大压力，城市住房问题日益突出，稳地价、稳房价、稳预期任务艰巨。本文选取杭州、武汉、南京、成都、苏州、长沙、天津、重庆、西安、郑州等有代表性的10个强二线城市(有机构和媒体也将这些城市列为“新一线”城市)，通过对其经济发展、人口规模和房地产市场现状等因素的分析，探索这些强二线城市的房地产市场发展趋势和面临的挑战。

　　市场趋势与挑战

　　本文所列的10个强二线城市，大体可分为三个板块加以分析：

　　首先是长三角板块，包括杭州、苏州、南京。杭州是长三角区域人口流入最为严重的城市，2017年到2019年三年间常住人口流入达117万，预计2020年常住人口增量也将在三四十万。大量人口流入导致大城市住房问题突出，房价上涨压力加大。2020年以来出现的一二手房价格倒挂和“万人摇号”的火爆场面反映了杭州楼市现状。尽管政府一再增加土地供应，但供需矛盾短时间内难以解决。苏州和南京人口吸附能力不及杭州，相比之下楼市热度也稍逊一筹，区域内出现比较明显的分化格局，既有热点区域的一房难求，也有郊区盘量价下跌的情况。总之，受益于长三角一体化发展战略和人口聚集，这些城市房地产市场需求将稳定增长。

　　其次是中西部核心城市，如重庆、成都、武汉、长沙、西安。这些城市中重庆和长沙的房地产市场最为健康，住房保障体系较为完善，房价持续稳定，成为全国的榜样。成都、武汉和西安等城市出现较为明显的房价波动，显现出局部过热迹象，主要源于在吸引人才方面持续发力导致城市人口激增。特别是西安，2017年到2019年的三年间常住人口增量达128万，成为西安连续60个月房价上涨的重要推动因素。成都、武汉房地产市场则明显呈现分化的格局，城区热郊区冷，供需错配明显。与长三角、粤港澳区域相比，中西部城市在城市经济、产业结构等方面逊色一些，但随着西部大开发概念的重提，中西部城市或将迎来更多政策利好，房地产市场前景可期。

　　最后是天津和郑州。作为强二线城市中的北方城市，这两个城市在经历了前几年房地产市场的火热之后，出现了高位回落的迹象。天津除核心区域学区房相对抗跌外，周边郊区出现明显过剩导致房价下跌，随着时间的推移，区域分化问题还将进一步加剧。

　　综合来看，强二线城市得益于经济、产业、人口等因素的强大支撑，近年来房地产市场持续火热，这些城市不仅成为房企布局的战略要地，也成为投资炒房的热点，同时也将成为今年房地产调控的重点。

　　今年以来，从房贷集中度管理到重点城市“两集中”供地，从整顿市场秩序到严查经营贷流入房地产市场，一系列政策措施和整顿行动直指炒房行为。针对部分城市房地产过热苗头，住建部已连续约谈包括深圳、上海、杭州、南京、成都、西安等城市在内的多个一二线城市，本着“一城一策”的原则，这些热点城市相继出台了房地产调控加码政策。严厉调控之下，强二线城市房地产市场或将有所降温。