买卖不破租赁有例外 承租人要慎租查封房

　　在租户与业主签订了租房合同之后，如果在租赁期间业主对该房屋进行出售，那购房者在交易完成之后可以取得房屋的所有权，但是如果此时租户的租赁合同仍在有效期范围内，购房者就必须承认该租赁关系的有效性，不能强制租户退租，这就是我们常说的买卖不破租赁原则。这一原则是否任何情况下都适用呢?不是的，这种例外情况一定要小心。

　　某房屋登记在温某名下，抵押权人为某银行。该房于2015年2月9日被广州越秀区人民法院查封，并在当年8月18日拍卖以清偿债务。

　　欧某于2016年6月12日竞拍得该房，同年7月28日领取房产证。但在收楼时，承租人钟某拒绝搬离该房。

　　欧某将钟某起诉至越秀法院，请求判决钟某将该房腾空交还并支付房屋使用费。钟某提供了其于2015年12月8日与原业主温某签订的租赁合同，租赁期限2015年12月8日至2024年12月7日，月租金额2500元。

　　经审理，越秀法院认为，查封在前，租赁在后，钟某与原产权人温某签订的租赁合同，对欧某不具有约束力。法院判令钟某将该房交付给欧某，并支付房屋使用费。

　　一般情况下，“买卖不破租赁”，新业主须继续履行原业主签订的租赁合同。

　　但是，如果查封在前，租赁在后，则租赁合同对新业主不具有约束力，新业主可要求承租人搬离。

　　法律小贴士

　　1. 在二手房租赁中，一定要了解房屋产权现状，尽量不要承租查封房;

　　2. 在法拍房交易中，要注意了解法拍房的租赁情况及房屋现状(是否有不明人士入住等等)。