合肥楼市土地供应量决定未来走势 楼市分化或将加剧

　　房子在绝大部分中国人心中的地位是无法替代的，房价也一直都是中国人茶余饭后闲谈的主要话题，今年的房价也更是引人津津乐道，国家不断出台新策调控房地产市场，房价破天荒地出现了下降的趋势。上半年的报告显示我国整体楼市稳中有降，下半年估计局势仍是如此，房价走势大概率趋于稳定。

　　现在热点城市调控策略基本一致，首先是出台二手房指导价政策，打压市场的上涨预期，想象一下没有一天一个价的挂牌价，没有满天飞的真真假假天价成交图，预期一定会回落，“买涨不买跌”这一刻进国民基因的心理因素，很难随便被改变。

　　其次就是房贷两道红钱，房贷利率普涨，房贷放款周期从1-3个月延长到3-9个月，直到现在遥遥无期，通过信贷的管制让二手房市场失去流动性。以二手房指导作为按揭标准，买家首付提高，让大量买家排除在外，有高首付或全款的买家开始变得抢手。

　　说到二手房我们常说“量在价先”，背后道理很简单，政策逐步收紧情况下，买卖双方博弈，市场开始僵持，卖家不愿意降，买家害怕买高。结果就是成交量断崖式下滑，而价格却未见明显松动.

　　政务区、滨湖区、高新区3月份和7月份二手房成交量对比，7月相较于3月份，政务区和高新区成交量下滑高达82.7%，滨湖区成交量下滑也达到76.9%，成交量大幅下滑已是不争的事实。

　　当时间向前一直持续，市场进入横盘期，一些有实际资金需求的业主及一些利用高杠杆炒房的买家因为资金压力，不得不选择出售，买方有了更多的主动权、选择权和溢价权。当然，有恐慌性买房，也离不开恐慌性卖房，所以我们看现在很多小区的二手房挂牌量都在持续的上升。由此房价开始松动和回落，二手房价回归合理的价位。

　　不过合肥与其他热门楼市还是有很多不同点的，合肥主要是供需矛盾突出。从2016年开始，合肥的居住用地供应都偏少，还有大量自持租赁的房源，而这几年又是合肥人口流入最多的几年。没有太多新盘供应，二手房价水涨船高是必然的。其实合肥最应该做的不仅仅是限购加码，更应该加大土地供应，解决供需矛盾，楼市自然会回归平稳。19年滨湖新区加大土地供应，效果立竿见影，新盘热抢立即变成滞销。

　　所以说合肥接下来楼市怎么走，最主要还是取决于土地供应量能否加大、热点区域有没有土地供应。新房降温，二手房自然偃旗息鼓，新房如果持续火爆，除非采用更严格的政策压制，否则二手房还是会有冒头的风险。

　　距离合肥公布二手房指导价政策，已经过去两周多，二手房指导价格表暂时还未公布，这也是影响合肥二手房价格非常重要的政策。如果合肥的政策与广州、深圳类似，二手房指导价格较低，虽然合肥二手房指导价只将最热点学区房纳入，但是影响面还是非常大的，天花板降低了，其他楼盘的预期自然也会跟着降。

　　对合肥接下来的楼市走向和明年二手房房价影响最大的就是土地供应量、二手房指导价定价策略，普遍大跌也不太可能，进入横盘期然后阴跌就是大概率的事了。只有优质区位、优质板块的优质楼盘在保值、增值方面才能独善其身，楼盘分化在横盘期会进一步加剧。

　　大家可以发表个人意见一起参与讨论，你觉得接下里一年内，二手房的价格是涨、是跌还是会横盘?