为降低烂尾风险 石家庄彻底断开土地市场一二级联动

　　国产的发展遇到过很多困难，许多人因为部分国货的不好而否定了所有国货，转而疯狂相信进口的产品，觉得进口的更令人放心。现如今，国产的发展早已超过了想象，高品质，高科技的建造也给人带来了震惊。国产需要人民的支持才能蓬勃发展。

　　很多时候，人们总是爱念叨“外来的和尚好念经”，进口货比国产货要好，成为了几代人心目中根深蒂固的观念。但是在某个领域中，这个理论似乎就没有那么好用了，它就是房地产行业。如今普通人对地产领域中，本地房企VS外地房企的博弈十分纠结，既有认为本地房企知根知底，更值得信赖的。也有认为外地房企实力雄厚，更有所保障的。

　　那么，孰是孰非，我们还要根据事实来说话!根据最新的报道，在石家庄全面推动解决房地产历史遗留问题的同时，也开始对涉嫌违法的开发商进行深入调查。目前，已经有多家房企因此而被立案侦查，其中就包括西湖一品、翡翠家园、东方盛世城等石家庄人非常熟悉的项目。

　　而从官方通报来看，这些问题项目普遍具有两个共同点，一个是违法行为普遍集中在经济方面，包括挪用资金。合同欺诈等;另一个就是设施开发商基本都是本地小房企。那么结论很明显了，为什么频出问题的总是这些本地房企呢?

　　要解释这个问题，首先要理解房地产行业的特点，就是高毛利、高周转、高杠杆。因此开发商的盈利能力与其效率是紧密挂钩的。拿地越频繁，项目数量越多，开盘速度越快，钱就能越赚越多。因此，房地产企业如果要做到一定规模，资金数量必然会膨胀到天文数字，并成为房企实力的重要考评因素。

　　但也因此，如果市场总量有限，那就会导致大型房企的数量注定不会太多，市场上必然会呈现出“大企业吃肉，小企业喝汤”的局面。

　　话虽如此，但往往事实和理论都是有很大出入的，这一点在地方房地产开发方面尤为明显。在很多城市中，本土房企拿到项目的机会，要远远高于外来的大牌房企，这是怎么回事?

　　主要原因有二：一是昨天我们简单讲解过的“土地市场一二级联动”政策，客观上就会更加偏向于扎根于当地的本地房企。二是由于房地产业务扩张的成本太大，有能力布局全国范围做项目的企业毕竟也是少数。

　　如此一来就会造成和上面所说截然不同的局面：大房企在大城市里吃香喝辣，并对小城市跃跃欲试。而小城市里的本地房企，又要赶在大房企来“抢食”之前，抓紧时间“吃光挖净”。

　　就这一点，足以体现出两种房企不同的经营逻辑。

　　具体到石家庄的楼市，可以说自08年“三年大变样”启动之后，城市建设就切换到了快车道上。但彼时这里还并没有得到全国性房企的垂青，所以为本土房企的崛起提供了很好的机会。包括卓达、天山、西美、众美、中宏、润江、国赫、东创、东胜等一系列房企，共同构成了石家庄城市建设的主力军，但其中一些企业，最终也成为了石家庄城市发展的“绊脚石”。

　　卓达，曾经被不少石家庄人视为能够走向全国的头部房企，最终却因为经济问题轰然倒塌，并导致几十万债权人因此捶足顿胸，一度成为了石家庄本地的“大事件”。

　　天山，除卓达外另一个曾被普遍看好的地产企业，但最近几年也是负面问题频出，甚至让不少人开始猜测，它会不会步上卓达的后尘?

　　众美，一度被视为城市东南版块的区域之王，但在房产市场趋势收紧之际，突然传出资金链断裂的消息，旗下多个项目停工烂尾，令人惊呼“五证齐全”的房子，竟也不保险了。

　　以上所列举的还算是本土房企中的佼佼者，而那些实力一般的不知名小房企，更是数不胜数。这些房企往往都与城中村改造项目密切相关，堪称是“量身定制”。许多企业从创立之初，就将做完唯一的项目作为终极目标。

　　正如开头所提到的，这些名不见经传的小房企，才是问题多发之地，也是此次整治工作的重点打击对象。其实回过头来看，这些企业大多数一没有资金实力，二缺乏开发经验，三专业性有待提升。如果放在初期或许还能拿到一些项目，但在大型房企纷纷入驻石家庄之后，可以说是没有一点机会了。

　　但事实就是如此有趣，这些本土房企不但能拿到项目，甚至还能拿到非常不错的项目。而原因，想必大家都懂得。

　　客观来看，本土房企并非因为实力上的欠缺就毫无优点可言。要知道，房地产项目的开发是一个既复杂又漫长的过程，只有这些扎根于本地的房企，才具备拥有广泛地域社会资源的优势，进而推动项目更好更快的发展。

　　在这方面，太原的方式就非常合理，地产开发过程中，主要由本土房企进行一级开发，等到土地转换为净地之后，二级开发再与外来的大牌房企合作，双方相互取长补短，达到一个理想的合作状态。

　　受此影响，不少当地的本土房企纷纷调整了业务思路，主要做商业地产招商、地产投融资、专业策划咨询以及项目落地服务等。后续的开发建设，则交由更有经验的大企业完成。

　　说白了，本地小房企有小房企的特长，外来大房企有大房企的优势。大房企去做小房企该做的事，可能会出现效率低下的问题。而如果让小房企去做大房企要做的事，风险控制就是一个大难题。而这，正是石家庄由小房企操盘的项目，更容易遭遇烂尾困境的关键所在。

　　所以综合来看，在石家庄最新的发展决策中，彻底断开“土地市场一二级联动”是多么的重要啊!只有通过这种做法，才能更好的规避房地产项目开发过程中的风险，避免“烂尾楼”的卷土重来!对这个政策，我认为值得我们去拍手叫好!毕竟，石家庄人忍受烂尾楼，已经太久太久了!