北京一法拍房3倍溢价成交 专家提醒购买要避雷

　　在大家都关注新房和二手房成交的时候，北京的法拍房市场热了起来。不少人都本着捡漏的心态参加拍卖的，当然最后的结果中不乏捡漏者，但是却也有不少高价成交案例，这让法拍房市场一下子就获得了高度的关注。

　　瀚海法拍房数据显示，6月14日至20日，北京市法拍房市场共计挂牌房源134套(撤拍23套)，总市值20.61亿元，共计成交法拍房69套，成交总价4.11亿元，成交率62.16%，成交总面积8191.73平方米，共计594人参拍，出价4366次，平均成交折扣7.8折。

　　其中，一套西城西枪厂胡同平房起拍价约92万元，成交价达310万元，引起市场关注。

　　3倍溢价成交

　　中国证券报记者查阅发现，这套名为西枪厂胡同4号1幢1层(平房)的房源面积仅为12.2平方米，面积相近的小区房源在中介平台的报价在200万元左右。中介挂牌均价约18万元/平方米，相比拍卖成交价25.41万元/平方米，每平方米低了7万元左右。

　　对此，业内分析师表示，买西城小户型平房的目的或是为了落户上学。这些房子一般会有自建部分，10平方米左右卖300多万元并不少见。

　　中国证券报记者查阅发现，西枪厂胡同4号1幢1层(平房)房源曾在2021年3月在京东拍卖官网进行首轮拍卖。拍卖信息显示，房源建筑面积为12.2平方米;评估价为131万元;起拍价为91.7万元;保证金为18万元;增价幅度为9000元;房屋存在自建改建，房屋有人占有使用，未腾退，腾退困难，交付时间不确定。

　　业内律师表示，越来越多的人了解到法拍房。法拍房一般比正常市场价低，尤其是起拍价一般比市场价低不少，很多人希望捡漏。竞争加大，促使溢价产生。此外，一些人或机构也在炒作法拍房，也使部分房源溢价率较高。

　　针对部分房源评估价较低的原因，律师说，法拍房的评估价一般比市场价要低，起拍价可能更低，比如一拍可能只有评估价的70%。评估价低的另一个原因和二手房市场备案价普遍低于真正交易价也有一定的关系。比如为了避税，很多二手房交易的备案价其实并非真实的交易价格，这就会产生一个虚假的、偏低的市场价。实际上，法拍房的风险是很大的，远没想象中那么简单。

　　专家提醒：购买时要注意避雷

　　法拍房究竟有哪些风险呢?

　　据律师介绍，法拍房可能存在以下几个层面的风险，需要注意：

　　其一，房产的占有使用等本身有问题。比如，虽然通过竞拍拿下了房屋的所有权，但是房子的占有使用实际上是被原房主的债权人或者家人掌握，如果对方拒不配合，很可能买了房子却无法实际使用处分。

　　其二，有的法拍房产权可能有问题，拍到后可能面临无法办理产权的风险。对于多重查封、抵押的房产，尤其是不同法院，不同地域法院实施的，可能会有协同不一致的问题，拍卖后如果有的查封或抵押没有解除，也无法办理产权证。

　　“此外，有的可能拖欠大量的税费，比如房产相关的税费、使用过程中产生的暖气费、物业费、水电费等，产生新的麻烦和成本，这些成本都是由买受人承担。”律师对中国证券报记者表示。

　　对此，律师建议购房者在购置法拍房的一定要注意：认真仔细查看挂牌的房产信息，千万不要只关注位置和房价;和负责拍卖的法官和人员要充分沟通，尽可能多地了解房子的相关信息，包括但不限于产权情况、抵押、查封等情况，必要的时候还要去产权登记部门核实;现场查看房子的现状、周边的物业情况、房屋是否存在质量问题、是否有人居住等;务必关注房屋的使用缴费等问题，比如找物业公司核实暖气费、水电费等交纳情况。