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昆明房价出现对冲 新房小户型牵引能力更强

2021/07/30 来源:C21在线网原创

文章摘要:  2021年上半年是房地产行业风起云涌的半年,行业监管不断收紧,各地楼市调控政策频出。从整体结果上来看,虽然目前房价整体还处于上涨状态,但是涨幅在进一步下降。根据国家统计局最新发布的数据,全国的70个大中城市中,5月份的新建商品住宅价格上涨的城市有62个,下跌的城市有5个,持平的有3个。

  2021年上半年是房地产行业风起云涌的半年,行业监管不断收紧,各地楼市调控政策频出。从整体结果上来看,虽然目前房价整体还处于上涨状态,但是涨幅在进一步下降。根据国家统计局最新发布的数据,全国的70个大中城市中,5月份的新建商品住宅价格上涨的城市有62个,下跌的城市有5个,持平的有3个。

  昆明正是与4月份环比持平的三个城市之一,这意味着自去年4月份开始至今年5月份,昆明新房房价上涨的趋势在5月份出现了明显停滞。按照4月份的环比涨幅,昆明涨幅还排全国第三,而5月份在70城九成普涨的背景下,昆明5月份环比涨幅反而有些掉队,这个落差其实不小。

  具体到房价情况,根据锐理数据显示,4月份昆明新房均价为15790元/平,5月份均价15792元/平,而因为退房,锐理数据对4月份房价进行过修正,修正后新房实际均价为15794元/平。昆明5月份实际房价还跌了2元/平。

  深究5月份新房市场的表现,一边打折,一边暴涨,也让昆明5月房价涨幅持平变得有迹可循。

  昆明房价出现对冲

  虽然去年5月房价上涨态势也有小幅回落,但今年5月,昆明房价回落得更加明显。而即使经历“五一”打折促销,5月份昆明市场整体的销售面积,还比4月份下降了6.1%,但“以价换量”的效果似乎也并不理想。

  当然这是昆明整体的情况,实际上在5月份我们也看到几个比较“热”的项目,比如gyh所在的东南板块,在销售数据上就很好看。

  五一期间,gyh均价1.25万/平,几乎比平常销售价格要低2000元/平,优惠力度最大甚至达到了21个点。如此大的降价力度,在众多板块销量明显下滑的情况下,支撑着东南板块销售面积上涨56.6%,成为“以价换量”的赢家。

  对应到房价,打折促销,意味着价格下降,销量上升,对房价涨幅会有明显的下拉作用。五一打折销售潮,东南板块房价涨幅环比下跌8.7%,跌幅超过1200元/平,为昆明各个板块之最。

  除了北市、世博、空港、东市、呈贡及东南等6个板块房价涨幅环比下跌,高新、西山、官南等板块房价环比分别上涨4.2%、5.2%、7.7%。

  其中,次中心和滇池板块5月环比分别暴涨17.3%和20.3%。

  房价暴涨的板块与“五一”打折促销的板块对房价的下拉,正好产生了对冲,形成昆明房价5月环比持平的状态。另外一个原因,从各板块销售面积占比上也能得出答案。

  按照5月份各板块的销量数据可以看出,次中心和滇池两个板块的销售面积均不足昆明整体销售面积的5%,但对房价的支撑作用却很明显。

  如若不是次中心和滇池两个板块有如此高的涨幅,昆明5月份的房价数据将会更加难看。

  昆明新房小户型牵引能力更强

  除了打折促销导致昆明新房房价涨幅放缓,对应到产品类型,按照统计局的新建商品住宅销售价格分类指数来看,对昆明新房价格形成下拉的主要是小户型产品。

  从相关数据中可以看到,5月份90㎡及以下户型,环比下跌了0.1%;而90-144㎡户型与4月持平,144㎡以上户型上涨0.2%。这意味着小户型对于昆明房价的作用力更大。

  从去年4月份到今年5月份,本地90㎡以下小户型已经第三次出现下跌情况。90㎡以上户型虽然有波动,但整体保持着上涨态势;相对90㎡以上面积段的产品,90㎡以下小户型价格波动更大。

  4月份,昆明新房房价环比涨幅排全国第三的时候,我们也分析过,90㎡及以下小户型产品是支撑昆明房价的主要动力。虽然4月份昆明新房价格的大幅上涨是各类型产品共同助推的结果。但从4月份和5月份的数据来看,无论下跌还是上涨,相比之下,90㎡及以下的小户型产品对新房房价上涨的牵引能力更强。

  昆明房价涨不动了?

  根据5月份的情况,昆明新房价格呈现出“涨不动”的态势。从原因看,一是购房者购买力下降。

  从二手房销售价格分类指数来看,4月份,昆明144㎡以上二手房环比上涨0.8%,90-144㎡面积段二手房上涨0.7%,90㎡及以下二手房上涨0.1%;昆明的二手房房价基本由90㎡以上小户型支撑。而5月份的情况与4月份正好相反,支撑二手房房价上涨的90㎡以上大户型环比较4月份均出现下跌。从二手房的属性来看,大户型主要偏向改善和置换的选择。在首付比例高的条件下,二手房价格下降,也说明了置业者购买力在下降。

  二是房价背离度偏低。

  按照中国房地产数据研究院公布的2021年5月全国70大中城市房价背离度排行情况,昆明房价背离度为-0.2%,排第59位,从全国来看,也正好说明昆明房价增长缺乏动力。

  三是房价上涨的动力减弱。

  上文提到的暴涨与促销对冲,是形成昆明5月房价环比持平的重要原因。但实际来看,滇池板块和次中心板块房价的大幅上涨,一定程度上提升了板块购房的门槛,会对成交产生一定的影响。就市场实际情况看,6月份的重要营销节点“6.18”,也有一定打折促销的行为出现。因此,如若在6月份,没有房价大幅上涨的板块出现,新房价格涨幅放缓的速度会更加明显。

  除此之外,近几个月以来,银行贷款额度的紧张,以及严查首付来源和利率持续的上涨,使得通过贷款买房将更加难以实现,一定程度上影响着购房的积极性。

  综合各种因素来看,昆明房价还有多少持续上涨的动力呢?