地铁规划影响城市发展 未来佛山哪里的楼盘将会升值

　　交通是影响城市发展的重要因素，交通线路越发达，城市发展往往更好。所谓“地铁一响，黄金万两”说的就是交通因素对于板块升值的重要性。地铁建造成本非常高，一公里的地铁大约就需要成本7-9个亿，一条30公里的地铁，造价也在200亿以上了，中小城市自然无力承担这样高额的费用。

　　国务院办公厅明确要求，申报建设地铁的城市一般公共财政预算收入应在300亿元以上，地区生产总值在3000亿元以上，市区常住人口在300万人以上。强如珠海、中山，因为受限于市区人口规模或者GDP也是一铁难求。

　　相比地铁建设费用，地铁名额更弥足珍贵，必须要把地铁建在最需要的地方，这样才能把地铁的价值最大化。地铁所经之处，必定是城市未来发展的方向。通过一个城市的地铁规划，能透漏出城市发展信息，也是指导我们买房的一个重要依据。

　　佛山近期建设地铁线路

　　佛山近期轨道线路有2号线西延线、4号线、11号线总投资772亿。总里程预计超过115公里。已于2021年1月26日经发改委审批通过。除了这三条地铁之外还有广州28号线佛山段，28号线目前是已经审批通过的一条城际线路，名义上城际申报实际上地铁运营。

　　广州28号线佛山段预计总长35公里，预计投资总金额超200亿。28号线站点、走向尚未最终确定，具体情况可以参详以前文章《跟着28号线去买房》、《28号线起点之争》。

　　地铁远期规划就像空头支票，对买房毫无意义。

　　地铁规划有很强的超前性，远期规划线路一方面兑现时间太长，其次就是变数很大，所以参考价值不大。而且佛山地铁建设速度非常慢，在建项目都遥遥无期，更别说远期规划线路了。

　　买房的时候一定要注意：千万不要听销售忽悠所谓的1号线延长线，5号线、6号线，7号线，8号线，14号线等等。这些全部是远景规划，最快也是下一批建设，等下一批建好的时候可能就是15年后的事情了，15年太久远，买房只争朝夕。

　　佛山有人戏称为佛联邦。佛山五区在地铁布局上既要统筹大局，又要兼顾局部。顺德，南海财大气粗，禅城又是政治中心，三区博弈，一出好戏，三水高明只能作壁上观。

　　通过地铁线路我们来看佛山发展思路

　　高明三水雨露均沾

　　佛山不仅仅是南，顺，禅的佛山，佛山也是三水高明的佛山。广佛线、2号线、3号线、广州7号线已经错过了三水高明，那么2期规划线路就必须要有三水、高明一席之地。

　　古人云：不患寡而患不均，2号线西延线起点高明、4号线起点三水，更多是先富区域带动后富区域，五区联动，协同发展的战略布局。不过相比禅城、桂城、顺北密集的轨道而言，三水、高明还是佛山的边缘地带。

　　三水西南街道值得关注，目前新房均价在1.1万/㎡左右，非限购区一万左右的地铁盘就在这里。

　　千灯湖被抛弃?

　　如果让大家推举一个佛山公认的中心，想必千灯湖是很多人心目中的那个答案。千灯湖拥有着全佛山最密集的商业配套、教育配套，是佛山人最理想的居住场所，也是佛山房价最高的区域。二手房均价在4万以上，唯一的一手天悦更是5.5万+的天价。过去一年千灯湖板块房价涨幅冠绝佛山，越来越多的人看到了千灯湖板块的价值，千灯湖已然成为很多人眼中的佛山版珠江新城，但是千灯湖能否承担起此重任呢?

　　令人惊讶的是佛山目前在建的2、3、广7西延线全部不经过千灯湖，而且下期的2号延长线、4、11/28号线也全部不经过千灯湖。

　　佛山6号线本来是佛山呼声很高的一条线路，这条线路是为数不多的能够串联广州，禅城，南海，顺德的一条线路。让人大跌眼镜的是佛山6号线也不在近期规划，千灯湖板块也与板块内第二条地铁失之交臂。被寄予厚望的千灯湖屡屡失宠，让人百思不得其解。细究千灯湖板块为何没有地铁规划，原因其实很简单：

　　1、佛山没有强中心

　　佛山是组团式的城市结构，南、顺、禅每个区域都有自己的中心，南海的中心在桂城，顺德的中心在良桂，禅城的中心在季华路沿线。

　　南、顺、禅地铁名额向来是平均分配，千灯湖不会像珠江新城一样被给予更多的照顾，顺德和禅城也不会推动千灯湖成为佛山宇宙中心。

　　2、土地空间狭窄

　　千灯湖板块开发已经接近尾声，板块内没有丰富的土地储备，即使夏北旧改充其量也只能腾挪1500亩的土地，受制于土地储备，千灯湖已经能够触及其天花板了。而对地方政府而言，地铁很重要的意义在于提升待开发土地价值，地铁开往土地储备最丰富的的地区而不是通向最需要地铁的地区。

　　千灯湖宜居度居佛山之首，目前也是佛山房价天花板，自住推荐，短期投资恐要站岗，长期投资仍然推荐，只不过少了一点想象空间了。

　　三山是南海的香饽饽

　　强如千灯湖也没捞得一寸地铁，下一期4、11号线都经过三山。4号线终点站是三山港口路，11号线在三山新城有4个站，可以实现三山新城一站到广钢。

　　三山为何受重视

　　1、三龙湾战略

　　三龙湾很有意思。基本格局是南海有心，顺德无意，禅城酱油。三龙湾南海片区主要是三山这一块，南海给予了三山很多的政策支持，三山也是目前南海全力打造的一个区域。

　　2、丰富的土地储备

　　三山很大的优势是土地储备丰富，而且大量土地是已经被收储的，土地开发成本很低，土地纵深空间很大。

　　3、极佳的区位优势

　　三山北临荔湾，东接番禺，南望顺德，处于南海，顺德，荔湾，番禺四区交界处。

　　临广区位极佳。通过11号线可以一站到广钢，通过海怡大桥可以一桥到南站，在建的番海大桥修通后可以直通番禺腹地。三山新城可谓是广佛同城的桥头堡。

　　三山房产投资面临的问题是：目前房价处于高位，周边配套城建较差整体利好兑现周期较长，地铁兑现周期过长、适合长期持有价值投资客户。

　　千灯湖北延有没有前景?

　　千灯湖北延线听起来很美，和千灯湖一河之隔，未来规划有南海之眼，创客小镇，佛山地铁5，6，8号线会经过。还是那句话：远期规划没有意义。F5、F6、F8都是远期规划。

　　南海之眼需要关注的是G28穗盐西站，大概位于联合和穗盐西路之间，南海之眼未来的高度取决于G28落地和建设的速度。

　　有G28加持的南海之眼很有价值。但奈何南海之眼只是一个弹丸之地，南海之眼以东河西板块和贵广高铁线以北的大沥板块因为土地储备有限、旧改成本过高，未来5到8年很大有很大的气象，所以千灯湖北延置业要紧抓南海之眼板块。

　　金沙洲比较尴尬

　　金沙洲临广区位很优，但是金沙洲实实在在是一个睡城，弹丸之地聚集了30万岛民，生态环境十分脆弱，土地储备少的可怜，要土地没土地，要产业没产业。一个沉香沙大桥和大坦沙大桥论证了十年了，今年才有动工的气息。

　　金沙洲属于广州不管，佛山不爱的一个地方，没有规划地铁也不稀奇。最后捞了一个里水电车。全程9公里，13个站，全程估计40多分钟，预计通勤效率还比不过BRT。

　　长期来看，金沙洲落后的城市面貌不会得到根本改变，因为没有土地空间，佛山是断不可能把广州地铁引入到金沙洲的。除非临广强刚需，否则不太建议买金沙洲板块，即使买金沙洲也建议多考虑广州12号线里横路地铁线沿线。

　　良桂依然是顺德正统

　　11号线和13号线更像是顺德专线，13号线被pass也是意料之中，顺德区间内专线，战略意义不大，我觉得13号线被有轨电车代替可能更有意义，也不用占用地铁名额。

　　顺北遍布密集的轨道线路。广佛环、3号线、广佛线、2号线、广7号线，相比顺北，顺南地铁布局就要逊色很多，所以佛山2期地铁布局主要是南进，只不过13号线被pass略显遗憾。

　　买房而言：大良容桂板块有着很强的本地刚需，本地刚需决定着房产下限，广州客决定着房产上限。因为良桂临广区位优势不明显，虽然是顺德政府重点打造的片区，但是房产向上突破空间不看好。

　　北滘陈村不香了吗?

　　下一期地铁走向只有地铁11号线经过陈村设3个站，陈村北，陈村东，碧江。北滘无站点规划。北滘和陈村会不会是顺德未来发展的中心?答案是：肯定是的!因为北滘和陈村的轨道交通主要集中在这一期建设。也可以理解为北滘陈村板块比较重要，地铁优先建设了。

　　目前北滘和陈村板块有广佛环+佛山3号线+广州7号线西延线。目前佛山只有三个三地铁板块：佛山新城，北滘，陈村。

　　广州7号线延长线更是为北滘陈村量身打造。从北滘新城站经广州7号线，在万博换乘18号线可以实现12站到珠江新城。在陈村乘坐广佛环可以实现5分钟到广州南，20分钟到琶洲。

　　11号线建成后陈村将和佛山新城成为佛山唯二的四地铁板块(默认广佛环为地铁，未来地铁运营)。北滘、陈村仍然是非常优质的买房板块，虽然陈村临广区位更优，但是北滘产业支撑更强，买房应优先北滘新城。

　　佛山新城位置很重要

　　经常会有一种论调：佛山新城是空城，没有未来，佛山新城已经被佛山市抛弃。其实我觉得没必要特别看衰佛山新城，佛山新城的最大优势是基础框架已经形成，轨道交通和和市政配套堪称是佛山最优。

　　佛山新城再不济也是一个高档住宅区。佛山新城的上限是有政策决定的，取决于佛山市政府产业招商力度。聊佛山新城也绕不开28号线，因为28号线太重要了，谁都想分一杯羹。详情可以看28号线起点之争这篇文章。目前信息而言28号线走佛山新城是大概率事件。

　　现在的情况是佛山、禅城、顺德都赞同28号线走南庄，佛山和禅城的态度很容易理解，顺德的态度就很耐人寻味了，毕竟佛山新城属于顺德。顺德可能觉得28号线只有一站经佛山新城，也占用顺德一个地铁名额，过于鸡肋，还不如推动28号线走禅城换取未来其他更多线路入良桂。

　　不过江门市和广东省极力推动28号线走佛山新城，因为这样广佛江未来可以借道28号线入广州。

　　佛山新城能汇集1号线、3号线、广佛环、28号线也不是没有原因的，佛山新城位置很重要，是顺德沟通禅城、桂城的门户。几乎所有禅桂入顺德地铁线路都绕不开佛山新城。

　　未来6号线，佛江城际(广佛江珠分段)也会经佛山新城。28号线如果最终走佛山新城，我觉得可以闭着眼睛在佛山新城买房了。除了28号线，广佛环也非常的香。轨道是支撑佛山新城下限的终极法宝。

　　禅城往西

　　禅城的商业中心是顺着祖庙到季华路，然后沿着季华路一路往西发展的。受制于土地空间，禅城发展向西。禅西将拥有三条轨道交通。2号线、4号线、广佛环、有两个换乘点(莲塘，张槎)。

　　千灯湖的成功让人们看到了湖居+地铁+临广的威力。绿岛湖一定程度上甚至比千灯湖还更有魅力。绿岛湖未来轨道的密度也要超千灯湖板块。禅西绿岛湖会是下一个千灯湖吗?比较难!但是禅西更像是禅城下一个中心。

　　原因有二

　　1、远广，2号线绿岛湖站到广州南站有13个站点。如果缺乏广州客外溢效应，禅西未来房价缺乏想象空间，不过通过广佛线换乘通勤广州也极具通勤效率。

　　如果把广佛当作一个整体区域来看，禅西位于广佛的边缘地带，如果把禅城当作佛山的中心来看，禅西可能是未来禅城的中心。

　　2、禅西产业略微薄弱。目前主要还是以传统陶瓷卫浴为主，未来禅西上限取决于禅西产业升级力度。

　　目前禅西整体房价在1.7到2.1万区间，远低于祖庙板块2.8到3.2万区间。

　　城南板块值得关注

　　2020年11月27日，广东粤海集团以楼面价18464元/㎡斩获湾华天虹广场附近一块土地，此价格仅低于保利和悦滨江地块，位居佛山楼面价第二名。开发商对湾华地块的追捧也反映出湾华板块未来巨大的潜力。

　　魁奇路，湾华一带是禅城轨道密度最高的区域。汇集了F1，F2，F3，魁奇路(F1、F2)、湾华(F2、F3)。和奇槎板块相比，奇槎未来十年没有地铁，但奇槎目前一手房价比魁奇板块高25%，比湾华板块高15%。

　　奇槎目前一手均价接近三万。奇槎房价高的原因是奇槎靠近桂城，桂城鲜有新盘，禅桂中心区域购买力释放推动了奇槎房价。

　　奇槎可以享受桂城的商业配套，靠近东平河，环境优美，不失是一个宜居板块，但从投资角度来讲往西买湾华，魁奇板块则是更优的投资选择。魁奇板块推荐楼盘：佳兆业悦峰，泷景花园。