我国房价“两极分化”现象显现 郑州楼市出现“连阴雨”

　　2019年第三季度开始，经营贷违规流入楼市的现象被央行有所察觉，开始了全面的严查。在央行的严查之下，房价上升的态势有所缓和，多家房地产企业的资金流开始出现问题。在近两年密集的楼市调控政策之下，不少三四线城市的房价开始下跌。

　　不过对于部分人而言，他们觉得房价并没有实质性的下跌，反而是上涨不少。截至目前，我国第一季度全国商品房均价已经突破11000元大关。既然都在传播房价下跌的消息，可为什么全国平均房价仍处于上涨趋势呢?这其实不难理解，目前我国房价正渐渐出现“两极分化”现象。例如许多以人口汇聚为主的一二线城市，住房需求仍会不断增加，所以房价上涨只是时间早晚的问题;不过对于以人口流出为主的三四线城市而言，在失去人口支撑后，房价肯定会慢慢降回至合理水平。

　　有位在郑州投资房产的朋友曾提到过，15年时他以6000元/平的价格购置一套100平左右的精装地铁房，地铁计划于今年年底正式运行。19年上半年时，这处地铁房价格达到顶峰为9000元/平。这位朋友根据以往经验，认为房价还会继续上涨，但从19年下半年开始楼市调控接连出台，郑州无论是地段极好的学区地铁房还是远郊的刚需房，均开始出现房价下跌现象。

　　20年开始这位朋友将房子挂牌至二手房市场，起初挂牌价为90万，后来听到多方建议，挂牌价最终将至72万，而最终的成交价却是70.5万元。在短短六年时间内房价看似涨至7000元每平，但业主实际是亏钱的。

　　不妨我们来算一笔账，该房产这位朋友已经持有6年，如果算上房贷利息、各种税费、管理费以及维修基金等实际是根本没赚钱，如果再考虑通货膨胀因素，他实际其实是亏钱的。

　　新一线城市郑州作为河南省会无论是经济还是人口几乎都占尽优势，可即便如此，这类城市房价依然出现了下跌现象。不仅如此，像济南、武汉、天津等诸多新一线城市房价纷纷出现回落现象。这种现象在表明目前楼市正在渐渐发生转变，房价“飙升”的时代或将一去不返。

　　楼市出现“连阴雨”，许多城市房价纷纷出现类似于郑州这种情况，尤其是在今年楼市政策再度收紧之后，这种现象可能会越来越多。

　　“三条红线”政策想必大家都有所了解，进入2021之后，有关部门已经加大“三条红线”的试点范围，这对于刚刚进入范围内的房企的资金、负债压力无疑将会是一种考验。不过这次扩大试点范围之后，会不会像去年“金九银十”一样刺激开发商降价促销、以价换量呢?还请大家拭目以待。

　　之所以众多房企不敢轻易地逾越“三条红线”，原因在于政策的严厉性。例如不满足其中一条红线标准，那接下来每一年的新增有息负债将不得超过10%，如果是不符合其中两条红线标准将会降至不得超过5%，如果是三条全不符合，那每年就不得再增加有息负债，即便是都符合，但最多也不会超过15%。对于目前全国房企的负债率而言，其实多数房企都不符合标准，其中甚至包括几家房地产行业的龙头企业。

　　对于现在的房企而言，所面对的政策并不仅仅只有“三道红线”，“三限政策”(限购、限售、限贷)、还有针对房企银行贷款与个人住房贷款占比的“两道红线”等，尤其是自2019年以来，楼市调控接连不断，房子几乎变得越来越难卖。就像笔者这位郑州的朋友，挂牌1年多降价20万才勉强将房子卖出。目前我国楼市其实已经出现房产过剩现象，房地产作为一种高负债行业，在政策不断收紧的前提下，资金链很有可能会发生问题。所以在这种前提下，楼市迎来“连阴雨”将不足为奇。

　　不仅如此，在这一前提下，人们对于购房的预期也在渐渐发生转变。进入今年以来几乎多家房企都推出打折促销活动。面对负债率居高不下的一众房企而言，与高利率相比他们还是更喜欢薄利多销，只有这样才能尽快达到负债要求。

　　目前的楼市已经开始逐渐向买方市场转变，同时大家也要理性看待房企降价打折活动，这种现象未来可能会越来越多，大家切忌不可盲目购房。