深圳顶豪公寓热度回升 业内提示公寓产品投资风险增大

　　近期发布的诸多数据显示，全国的公寓市场都正在回暖，其中之前大家关注度比较低豪宅型公寓和优质地段公寓市场正在慢慢复苏。这几年，全国公寓供应量都呈减少之势，公寓市场整体进入了一个新阶段。

　　深房中协数据显示，深圳3月份的二手成交在4000套出头，4月5日~4月11日只有896套，4月很可能跌破4000套。

　　一方面，房地产行业经过多年发展，逐渐从有房住向住好房转变，高净值人群改善自住需求依然强烈;另一方面，基于资产保值、增值需求，财富高净值群体认为购房并非“消费”而是“储蓄”，核心城市不限购不限贷低准入门槛的公寓产品仍是买房抗通胀的重要渠道。

　　自去年7月以来，深圳围绕公寓相继出台暂停商务公寓审批、允许商务公寓通燃气等政策，对这个细分市场，进行有序疏导。至此，四大一线城市完成了存量商务公寓盘活，增量商务公寓审批暂停的调控。叠加住宅市场的调控，公寓的稀缺价值和投资风险都在攀升。

　　顶豪公寓悄悄“飘”了

　　从事公寓交易近十年，某中介平台店长发现了一个有趣的现象：过去来深圳的机构或客户，往往开着保时捷四处看项目，最近越来越多的投资人愿意电话初步敲定项目，而后直接过来签合同。

　　投资客老林来自北京，因为商务出差，常年往返北京和深圳。4月初，他以900多万元入手了深圳福田区的一套近80平方米的商务公寓。他给出的理由很简单：环京楼市交投压抑，深圳楼市景气度高;各地楼市调控此起彼伏，公寓产品不需要社保、个税等硬性门槛，适合外地客入手。

　　公寓并非有房票一族的首选。公寓普遍不带学位等，被认为不宜自住。多位对投资物业做过一番跟踪的市场人士向第一财经记者分享道，按照购买物业类型优先级别做大致排列：住宅>商务公寓>商铺(挑选商铺需要独到的眼光)>写字楼>商办公寓(即伪公寓)。

　　以深圳市场为例，本地人对住宅的热情挥之不去，外地人却对深圳公寓产品情有独钟。

　　深圳的商务公寓越发紧俏的一个标志是，每平方米单价超过20万元的豪宅型公寓深圳湾1号新近放出的一套物业吸引了北京、香港乃至国外的不少客户询问。

　　该物业位于南区T5栋，建筑面积313.47平方米，总价超6000万元。据不愿透露姓名的销售人士透露，有意向的部分购房者大多身份比较特殊，一般前期都是委托信任的人，帮忙询问楼盘的销售情况、验资金额、土地增值税的税款等信息，后期即买即走。

　　动辄税费达数百万元、验资超千万元、售价低则数千亿元高则数亿元这样的顶级豪宅公寓，总是吸引着一票异常低调却购买力惊人的特定人群。

　　有对豪宅公寓做过一段时间研究的一位北京私募人士以自己的实践经历告诉第一财经记者，类似北上广深这样的一线城市，核心区域或者高增值潜力区域优质公寓的顶层，稀缺性尤为显著。

　　数据显示，今年一季度，北上广深四大一线城市10万元~15万元/平方米的豪宅共成交3497套，同比增长142%。2020年，112城总价1000万元以上豪宅成交套数同比增长26%，总价3000万元以上顶豪成交同比增长13%，豪宅市场呈整体向好态势。

　　从成交价段来看，300万元以内的核心地段的公寓产品，因为门槛低易交易，为公寓市场的主流产品。这部分产品租金回报率多比住宅高，投资者大多十年内就能回本。

　　下堵上疏以调控

　　投资客们青睐的商务公寓通常建设在商业用地或商业居住混合用地上，产权大多40~50年。建设在商住混合用地上的部分商务公寓，可通燃气，部分商务公寓甚至还可以用来申请学位。

　　由于商务公寓比写字楼、商办公寓更易销售，开发商在一线城市获取商业用地之后，将项目开发成商务公寓出售的意愿较强。但从根本上来说，商务公寓在产品设计、公共设施配套等方面与住宅仍存在差距。

　　热点城市住宅供应稀缺，且有严格的限购条件，而公寓通常不限购，价格较住宅低，是投资客炒作的主要标的。以深圳为例，商务公寓是住宅的补充品，成交一直比较活跃。深圳中原研究中心数据显示，2020年，深圳一手商业房产成交面积为85万平方米，约为一手住宅的五分之一。

　　去年以来，关于公寓的新政也随之多了起来。以深圳为例，去年7月，深圳市规划和自然资源局联合市住建局印发了《市规划和自然资源局市住房建设局关于停止商务公寓审批的通知》。该文件指出，深圳将停止商务公寓审批，鼓励已批商务公寓项目转为可售型人才房。

　　今年2月23日，深圳市住建局再度发布《关于商务公寓、宿舍配建燃气管道设施问题的通知》，明确商务公寓、宿舍可以使用燃气。在居住功能上，商务公寓、宿舍向住宅产品靠拢，正式得到官方认可。

　　3月，深圳市规划和自然资源局公开征求《深圳市规划标准与准则》局部修订意见，其中商业服务业用地删除“商务公寓”用途。

　　一方面，主管部门叫停新的商务公寓审批;另一方面，鼓励新建和存量的商务公寓改建成为住宅。部分投资客将之理解为，深圳可供流通的商务公寓产品将日趋减少，投资价值将越发显著。

　　前述调控逻辑曾为广州所用：盘活存量公寓、控制伪公寓增量。

　　2017年3月，广州提出，开发商只能向法人单位销售商服类物业，且不得作为居住使用;已销售给个人的商服类物业，业主持有满两年才可再次转让。政策还提出，新报建的商服类房地产项目，最小分割单元不得低于300平方米。2018年底，广州对上述政策作出局部调整，允许2017年3月30日之前出让土地上的商服类物业卖给个人。

　　北京、上海则早在2017年便对酒店式公寓、SOHO等伪公寓叫停，同时，商务公寓新增审批趋于严控。

　　至此，四大一线城市都相继明确了，商办用地不得用于居住用途，这实则是从政策层面厘清了商业和住宅的边界。这几年，公寓供应量呈减少之势，公寓市场整体进入了一个新阶段。

　　后市存分歧

　　这种疏堵结合的调控模式，也令投资客在选择投资标的物之际，产生了分歧。

　　投资客认为公寓市场整体进入了一手审批叫停，二手有限流通并鼓励盘活的新阶段。

　　有多位广州的公寓投资客告诉第一财经记者，市场上八成左右的公寓基本都缺乏投资价值，仅两成左右的公寓属于投资回报率不错的项目，极为考验投资者的眼光。“比较好的公寓产品投资回报率能达到4%，长线持有的话，现金流还是非常可观的。选准了，当然能赚;错判了，就一下子砸在手上了。”

　　北上广深几乎都走向了同一个调控大框架的背景下，投资客们几乎都意识到，相比于住宅，公寓产品投资的容错空间更小，风险要更大。

　　仍将公寓视为理想的投资标的物的投资者，大多也绝非才入市的新手。诸如，深圳的豪宅型公寓有一票非常核心的购买者就是楼市投资经验极为丰富的香港客。

　　这部分香港客几乎都有表达类似观点：香港房价每平方米单价超20万元，深圳的顶豪在香港客眼中也并不太贵;另一方面，楼市调控频出，购房资格收紧的背景下，公寓属于外地人较容易入手的标的物。“好地段、好户型、好配套”的公寓产品仍是趋之若鹜的住房消费标的。

　　相比于往年，公寓产品在当下住宅频频调控背景下，也迎来了较好的时光。

　　以深圳为例，2月8日，深圳市住建局首次公布了3595个小区成交参考价，正式在二手房市场推行“二手住宅成交价格参考机制”，深圳的二手住宅随即转冷。深房中协数据显示，深圳3月份的二手成交在4000套出头，第15周(4月5日~4月11日)只有896套，跌到了千套以下，4月很可能跌破4000套。