东莞227新政效果显现 3

　　开年以来，南方楼市如火如荼，为了控制房价，保障房地产行业健康稳定发展，广州深圳先后出台政策，东莞也在2月27日发布楼市调控政策，对购房资格以及夫妻离异后的购房条件做了进一步要求。相关数据显示，227新政后东莞的楼市真的冷下来了!

　　统计数据显示，自从2月27日调控新政出台后，东莞一手住宅的网签量一路走低，其中上周(3.8-3.14)网签量只有291套，环比下降了下跌44.9%。相比去年每周的网签量都在千套以上，现在的数据，真的是要跌倒谷底了。而且上周各片区一手住宅网签量均不足百套，城区片区网签量更是跌至个位数，水乡新城片区共网签84套，在六大片区中排名第一，环比下跌42.1%!

　　为什么会出现这种现象?

　　一是东莞开发商在调控新政后，非常小心谨慎，担心政策对市场还是存在较大的因素，如果选择此时开盘，可能会导致楼盘的销售数据不理想。因此我们可以看到，本来是金三银四的季节，没多少项目要开卖，只有招商雍景湾和常平星汇·常一居等零星项目拿下备案。

　　二是调控后细则没有出来，购房客也在观望之中，选择推迟入市，导致了网签量持续走低。

　　总之，从成交数据看，东莞新房真的冷了，但更能反映市场变化的二手房方面，上周住宅网签约414套，为过去5周最高。

　　并且从近期东莞土拍看，各镇街楼面价连创新高，都在持续不断的刺激楼市。我们对后市，应该保持谨慎乐观的态度。

　　政策的影响，把传统的金三银四往后推了

　　东莞楼市调控新政，对市场肯定会有影响，但也只会是短暂性的。以去年东莞725新政为例，东莞市场遭遇了晴天霹雳，二手房成交迅速跌到谷底，但价格依然还是坚挺，所谓的笋盘基本上很难看到。

　　而在新房市场上，重新开始了限价，这反而导致了新房相对二手有了明显的价格优势，因此不少热门镇街的新房，基本上开盘便被购房客一扫而空。而这股新房又把东莞周边的一些偏远镇街的新房，也带动了起来，形成了一种全民新房热的情况。

　　由于新房+土拍持续高涨，二手房市场的回温终于在年底前爆发，东莞松山湖、南城等热门镇街的二手房成交量也开始逐渐回温，价格更是逐渐走高，迈入到另一个高位。例如，嘉宏松湖里的鱼75平2房成交一路走高，来源贝壳网

　　由此来看，即使是去年非常严厉的调控政策，实际上影响的时间也是非常有限，在二手房市场的影响也只是两三个月时间而已。而且去年楼市的火热行情，有蔓延到今年的趋势，于是政府又是一记调控大棒，止住楼市火热行情的蔓延。

　　但这次是去年725调控的打补丁，政策的力度有限，可能两三个月时间，楼市还是会比较活跃起来。对于购房客而言，东莞楼市是个值得长期看好的市场，如果是首套刚需的话，还是要尽快入市。不要总想着在调控后，房价会跌，政府调控只是让房价总体保持稳定，而且东莞楼市很明显是存在上涨的动力。

　　在金三银四这个季节，应该找时间去看看房，而据房博士的统计，东莞市场将有近30个项目有动作，包括有不少品质很好的纯新盘热盘开卖。

　　这里面南城的万象府、万江的阅江来、虎门的世茂佳兆业璀璨时代、厚街的万科中天金域世家、长安的万科臻山府、寮步的万科金域东方等楼盘都非常不错，值得去看看。

　　东莞楼市进入了低库存时代，新房只够卖3个月...

　　东莞新房成交量走低，很重要的因素就是去年由于市场火热，东莞住宅库存量连续多月直线走低，消化周期也迅速缩短。尤其是最后两个月许多项目冲刺全年业绩，东莞全市住宅成交量连刷新高，目前东莞库存量已明显“告紧”。

　　数据显示，截至2020年12月底，东莞市新房库存为2.43万套，库存去化周期为3.6个月，库存去化周期创新低，超过七成镇街的去化周期低于4个月。简单的理解就是，按照现在的消化数据，东莞现有的新房只够卖三个月了，而业内流行的说法是，合理的去化周期一般在12-18个月。可以说，东莞进入了低库存时代。

　　住建部早就对商品住房的消化周期进行了清晰界定：12至6个月的，要增加供地;6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。东莞目前的供应是很紧张的，必须加快供地和加快新房入市。但是东莞目前的新房还在观望中，而且拒不少机构的统计，今年东莞预入市全新项目达约80余个，其实真不多。

　　例如城区片预计只有有12个纯新项目入市，包括去年买开卖的豪宅盘鹏瑞天玥广场，南城还有裕和苑、海德珺庭、宏远时代国际花园等楼盘。

　　松山湖片区预计也只有有14个新盘上新，很多是2020年土拍“熟面孔”，像中海松山湖花园、中海松湖华庭、莞民投莞瑞花园、金地格林名轩等都是市场备受关注的纯新项目。其他的滨海片区、东南临深片区等热门镇街项目也不是特别多，都是零星的项目面世。

　　对于东莞楼市来说，东莞新房库存偏低，唯一的解决办法就是加大土地供应，否则房价上涨是迟早的事。

　　不压制火爆的土拍，楼市还会继续的高歌猛进

　　我们一直要强调的，东莞的土拍热如果不能制止，楼市的热度很难降低下来，因为这能直接影响购房客对后市的心理预期。而在今年再次加码调控后，土地拍卖市场似乎并没有停止脚步，拍卖了五宗地，全部创造了历史新高。

　　3月3日，深圳南山开出“5亿+配建20% ”的筹码，斩获编号2021WR004缪边社区地块，折合楼面价23749元/平，创下寮步地价新高。

　　3月5日，保利动用15.56亿元斩获编号2021WR005清溪铁松村地块，折合楼面价18980元/平，创下清溪可售楼面价新高。

　　3月9日，经过21家房企42轮激烈角逐，最终东莞邦凯以20.3亿元斩获厚街寮厦社区10.5万平宅地，折合楼面价18298/平，创新高!

　　3月12日，经过15家房企28轮激战，最终中海以35.9亿元斩获大郎松柏朗村7.85万平宅地，折合楼面价25999/平，不仅刷新大朗地价纪录，同时排名东莞第2。

　　3月16日，编号为2021WR008号虎门地块，吸引了13家房企激烈角逐，在经过84轮疯狂竞价后，最终万科以32亿元+17%配建成功拿下，可售楼面价2.2万/平，剔除商业折合楼面价27798元/平。

　　这一总地价成功刷新东莞地块总价排行榜，排东莞第7。

　　总之，土拍市场如果继续火爆下去，市场很难真正的彻底降温，应该出台适当的政策，来压制现在的行情。否则，广大的人民群众，始终会有理由相信，楼市还会继续的高歌猛进。