“网红”一二线城市租售比较不平衡 我国整体租售比有微张态势

　　可能没有多少人听说过租售比这一专业词语，简单来说就是比较某地同款房屋的租金和售价，得到的比值就是所谓的租售比。我国的租售比在不少城市呈现出稍微偏离标准的态势，因为我国发展较快，尤其是南方的经济都市圈，房价上涨幅度较大，是导致其不平衡的主要原因。

　　稳步上涨的房价让居民的购房压力依然不小，租金、房价双双上涨，可房价涨幅仍然领先租金涨幅，导致大多数人迫不得已选择租房。当前我国的租售比远远偏离国际合理区间，买卖市场受城市建设、区域热度等多方面因素的影响较为敏感，升温力较租赁市场强劲，租金涨幅难以追上房价涨幅，两者差距较大。

　　同时，租金回报率较低导致居民出租意愿并不强烈，较高的房产成本往往得不到合理回报，市场陷入售租不均衡现象，未来市场发展进程中或将面临一定的挑战。本报告将从租售比、租金回报率、售租比三个指标看当前中国的房价和租金之间的关系。

　　一、租售比：全国大中城市租售比远低于合理水平，仅银川位于合理区间

　　房屋租售比是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值，国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1∶300~1∶200。根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2021上半年全国50个重点城市的租售比为1:617，较2020年小幅下降。在房价变动方面，2021上半年全国50个重点城市的房价为20591元/㎡，较2020年上涨1.31%;在租金变动方面，2021上半年全国50个重点城市的租金为33.35元/㎡/月，较2020年上涨0.21%。整体来看，我国租售比水平远远偏离国际合理区间，究其原因，虽然租金和房价均处于上升趋势，但是不可否认的是，房价上涨速度超租金上涨速度，根据数据显示，2021上半年房价涨幅超租金涨幅6倍。

　　注：租售比=单位月租金/单位房价;数据统计截止至2021年6月30日，下同

　　分城市等级来看，一线城市平均租售比为1:680，较2020年下跌0.01%，租金回报率为1.81%;二线城市平均租售比为1:626，较2020年下跌0.01%，租金回报率为2.04%;三四线城市租售比为1:525，较2020年上涨0.03%，租金回报率为2.60%。整体来看，2021上半年城市能级与租售比呈现负相关，城市能级越高，租售比越低，一线、二线、三四线城市租售比依次递增，从变化上看，一线、二线城市租售比进一步下降，三四线城市租售比上升。原因在于今年上半年，市场热度集中一线及二线的热点城市，一方面是一季度信贷热，另一方面是学区热，整体房价上升明显导致上半年一线及二线城市的租售比下降;而三四线城市上半年市场较弱，价格上涨动力不足，上半年租金房价均呈现下降局面，租售比较2020年上升明显。

　　注：租售比=单位月租金：单位房价

　　从低租售比TOP10城市来看，主要集中分布于珠三角、长三角、海峡以及环渤海经济圈的二线和三四线城市。从2021上半年租售比城市排行来看，三亚以1:937的租售比居于重点50城的最低位，其次为厦门，租售比为1:910，50城中仅有三亚、厦门两个城市的租售比水平低于1:900，三亚、厦门凭借旅游业的优势迅速带动城市热度高涨，吸引大批量异地购房者涌入，房价水平一路高涨，同时生态宜居的特色也吸引多数人将其纳入购房目标，房价水平居高，但由于产业资源不丰富，租金涨幅较小，从而导致三亚、厦门的租售比偏低。

　　与2020年相比，低租售比TOP10城市中宁波的变动引人注目，排名跃居前三，租售比较2020年下跌0.02%，究其原因，一方面是受区域热度的影响，宁波地处长三角经济圈，近年来城市经济发展不断凸显“南移”特征，同时作为浙江省的副省会，规划利好吸引众多品牌房企入驻，以及周边上海、杭州等城市给宁波带来一定的人口虹吸效应，楼市热度上涨，房价涨幅自然不甘示弱。深圳作为低租售比TOP10中唯一的一线城市，深圳的房价涨幅与租金涨幅的差距较为明显，深圳作为中国首个经济特区，各方面水平均处于领先地位，尽管上半年深圳出台二手房指导价，房价出现稳步回落，但仍处于较高水平。

　　另外，珠三角的另一热点城市东莞在粤港澳大湾区的规划利好下，吸引大量外地人口流入，加之周边的深圳调控趋紧下部分需求外溢至东莞等城市，支撑房价上涨;苏州、常州位于长三角区域，区域产业升级及人才利好等优势条件下，长期以来楼市热度居高，另外，位于环渤海经济圈的青岛、石家庄等城市，价格与租金的差距较大，租售比处于低位水平。

　　从高租售比TOP10的城市来看，集中分布于西北地区、珠三角经济圈的部分三四线城市以及东北地区的二线城市。其中，高租售比排名前二的银川、乌鲁木齐均为西北城市，2021上半年租售比分别为1:211、1:364，而且银川是重点50城中唯一处于合理租售比区间的城市，西北地区城市发展较为缓慢，对外沟通能力较弱，房地产市场的投机性需求较少，房价与租金的偏离小。东北地区和珠三角经济圈均分别占据3个席位，东北城市分别为哈尔滨、大连、沈阳，3个珠三角经济圈的城市分别来源于广东、广西两省，主要受地理位置及经济基础面的影响，城市发展较为缓慢，房价基本处于中等偏下水平，使得整体的房屋租售比处于较高位。