成都集中供地开启“双限”模式 范围扩张至全城“12+2”区域

　　除北上广深四大一线城市之外，不少二线城市发展速度非常快，被称为强二线城市或者准一线城市，像杭州、成都等城市均在此列。成都经济发展快，楼市发展也毫不逊色，为此，开年之后成都多次出台楼市调控政策，且对土拍地块进行限价。

　　如果说，上周的集中供地名单给成都楼市带来了新鲜血液，那么即将于6月7日上市的10宗主城区涉宅地块，则在“抢地大战”初期，就将台上台下的情绪直接拉满。

　　从集中供地首日拍卖地块分布及起拍楼面价、限定商品可售清水均价中可以很明显看到，越往主城中心，地块的限制清水均价就越高，且普遍与周边新房单价差较大，剪刀差明显。

　　这些数字，某种程度上也可以代表官方对各区域房价的定价态度，且很有可能成为未来土地的定价参考标准。

　　在具体介绍10宗主城区地块之前，我们先对此次供地的整体情况来做一个梳理：

　　据成都市公共资源交易中心于昨日调整的出让用地变更公告，这批次供应的40宗地块的拍卖周期为5天，各区域拍卖顺序调整为“主城区—天府新区—高新区—二圈层各区”。

　　和隔壁重庆两天消化46宗地的速率相比，成都的供地进度明显放缓，有利于参与土拍的企业在深思熟虑后做出选择。同样值得关注的还有本次集中供地的出让规则——限制地价和商品房清水房价——也就是我们常常提及的“双限地”。

　　事实上，双限地对于成都来说其实早就不是一个陌生的概念。

　　去年11月至今，成都共13宗涉宅土地以“双限”的方式成功出让，目前已亮相的有位于二仙桥板块的新希望万科·知园和泛国宾板块的电建·洺悦珑庭，且这两个项目，均以清水面世，清水单价被限定在21000元/㎡左右。

　　而此次集中供地，更是将“双限”的出让方式扩张到全城“12+2”的区域。

　　40宗土地中，可售清水房价最高的是为位于天府新区中央商务区西侧的一宗占地约10.5亩的住宅用地，起拍楼面地价为14900元/㎡，限制商品房清水均价为28150元/㎡，几乎是起拍价的约两倍，为开发者留足了竞价空间，是所有住宅用地中价差最大的一宗，未来拍卖现场各大房企竞争的激烈程度，可以想见。

　　另外，一二圈层可售清水房价最低的是位于郫都区菁蓉镇一宗占地约202亩(其中出让面积约124亩)的住宅用地，起拍楼面地价为3400元/㎡，限定商品房清水均价为9800元/㎡，此次郫都区供应的5宗地，限制清水单价平均为11040元/㎡。

　　把目光放到我们今天的重点——五城区供地上。

　　10宗地分布相对均匀，总占地约430.7亩，主力供应为拥有大量土地储备的成华区，共3宗地，分布于理工大和升仙湖两个板块，总占地约174.2亩;另外，和主城五区其他区域相比，成华区理工大板块两宗住宅用地，起拍单价和可售商品房清水限价之间价差最高(商兼住地块除外)，分别为9700元/㎡和9200元/㎡，这无疑给开发者留出了更多可竞争的空间，相对的，这两宗地的溢价率可能也会更高。

　　这一差价和理工大片区的近1年来的变化不无相关。

　　如果说，该片区以前最让人诟病的地方是交通，那么随着中环路、地铁7号线、以及去年底开通的8号线陆续到来，一场全方位、立体式的交通变革，已经把理工大片区推到了成都发展前沿，加之成都自然博物馆的建设已进入尾声，这里的发展后劲，肉眼可见。

　　相对弱势的是金牛区，虽然有两宗土地供应，但地块小，总体量仅30.7亩，交通巷地块占地不足10亩，是当前市场少见的袖珍地，也是本次供应地块中起拍单价最高的一块，同时还是主城区10块地中清水房可售均价最高的一宗。

　　其次是国宾板块。

　　今年，天府艺术公园就将正式完工，片区规划面积达4.18平方公里，根据今年2月初楼市大嘴巴在现场看到的情况，目前临近三环的部分建筑已经封顶，建筑骨架早已成型，公园起步区初见雏形，沿着金牛大道往西，大片土地已经腾退完毕，静待开发。

　　因此，虽然此次国宾板块供地仅1宗占地仅20余亩的住兼商用地，但这绝不是全部，相信后期两批次供地，国宾板块的体量会有大幅度的上升。

　　青羊区，供地的重点为外金沙和文家立交两个区域。

　　外金沙自不必说，去年有诸如龙湖西府琅悦、绿城凤起兰庭等优质楼盘露面，由于是成都老牌居住区金沙板块的外延，且新落地的项目均以豪宅自居，近年来在市场上声势不绝于耳。

　　上个月底，绿城凤起兰庭取证，除去3989元/㎡的精装，该楼盘的清水单价为29999元/㎡，和这批次供应的土地清水限价比，高了5899元/㎡，不得不说对于购房者来说这是一大利好。

　　最后是武侯区，不出意外的话，红牌楼也是今年楼市的一大看点。

　　今年三月，红牌楼大盘南山凌峯正式亮相，但这是“抢救红牌楼”的第一步，下一步，需要旧改、拆迁和区域补足三方的强力配合。

　　目前，沿佳灵路向南，两侧已有大量土地成功腾退，永丰汽配城以及太平园地铁站附近，大量的空地等待开发。

　　本次供应的地块位于南三环五段内侧，距离太平园地铁站步行距离约2公里，起拍价均为13800元/㎡，限定清水均价为22100元/㎡，与相隔不远的南山凌峯相比，清水单价价差在1861-7262元/㎡。

　　这样的土拍趋势，将对房企拿地和开发带来怎样的影响?

　　从现阶段已呈现、已备案或者已经拿到建筑许可证的项目来看，以下两大特征已经开始显现：

　　合作开发：比如二仙桥的万科地块，最近的一次股权变更显示，新希望于今年三月正式与万科联手;又比如位于金牛区的电建地块，从拿地开始，便是“交投+电建”这样的联合体拿地模式;再比如武侯区的德商地块，拿地2个月后，石榴置业正式参与开发，并拥有项目的操盘权利……

　　清水面市：前文所提到的万科项目和电建项目，均采用这样的模式;

　　群雄逐鹿，热点地块，尤其是主城五区+高新区+天府新区这些区域的地块，竞争会非常激烈。鲶鱼效应之下，成都楼市走向究竟会产生怎样的变化，下个月7号，或许将给到我们答案。