热点城市土拍搭配“限价” 房企迎综合能力考验

　　房价是面包，地价就是面粉，房价不停上涨，一方面是炒房团的推波助澜，一方面也确实是因为开发商拍得的土地价格太贵了。简单想一下就能明白，开发商拿地价格如果高，造出来的房子成本就高，出售的时候价格就一定便宜不了。为摁住地价，土拍市场自今年2月份起迎来了新规则，住宅土地“两集中”供应原则。

　　据《财经》新媒体不完全统计，自今年2月底22个重点城市迎来“两集中”供地政策以来，除上海外，已有北京、广州、深圳等15个城市公布了2021年首批集中供地面积，合计4031.05万平方米，而福州、武汉等6城公布了2021全年土地供应计划，但暂未披露首批集中入市的土地详情。

　　记者注意到，多地土地出让时间集中在今年3至4月，6至7月，9至10月三个时间段。不仅如此，热点城市土拍将搭配“限价”政策，不仅对土地成交最高价、商品房销售价格作出限制，而且部分城市还对参与拍地的房企主体资格作出了限制。

　　为应对“两集中”供地新政，不少房企直言要做到“精准投资”，并开出合作拿地、避开热门城市拿地、收并购，以及做差异化、跨周期的项目等多元“药方”。

　　业内分析师表示，在集中供地的政策背景下，房企将面临新的战略调整，注重多元化拿地方式，或将在一定比例上降低一二线城市的拿地比例，并将拿地目标转移至热点区域内的三四线城市，这就使得部分热点三四线城市土地热度走高。但从长期来看，房企拿地重点仍然会以抗风险更强的一二线城市为主。

　　多地发布“两集中”时间表 土拍过热现象有望得到抑制

　　自今年3月以来，全国22个实行“两集中”(集中发布出让公告、集中组织出让活动)供地的城市中，已有15个城市公布了首批集中供地的清单。其中，北京、杭州、广州挂牌土地总起拍价分别为1035亿元、943.7亿元、901亿元，成为首批集中供地挂牌总金额最高的三大城市。

　　从供应力度来看，不同城市之间区别较大，广州、长春、天津、杭州等8个城市首批供地占比超全年计划的30%，广州更是高达62%。而北京、深圳、厦门三个城市供应量不足全年计划的20%，深圳、厦门更是低至10%-11%左右。

　　同时，18个城市披露了今年三次集中供地时间表。除郑州外，其余17个城市第一批集中供地时间均在今年3至4月，多地后续两次供地时间则集中在6至7月，以及9至10月。

　　业内专家表示，有别于之前楼市调控以房地产交易环节作为发力点，新一轮调控着力点上移至土地出让环节，对未来房价、市场做出了预期管理。这不仅会对房企的资金会产生一定分流效果，而且将抑制土拍过热的现象。

　　相关分析师认为，单次大批量的土地供应，不仅对政府的管理能力提出了更高要求，也对大部分企业的资金链将是巨大考验。今年4—5月，全国热点城市将出现第一轮土地供应井喷，同时多个城市成交金额有望单日破千亿元。

　　热点城市土拍搭配“限价” 房企迎综合能力考验

　　除了集中发布出让公告、集中组织出让活动，不少城市还对房企拿地采取了“限地价、竞配建”甚至“双限双竞”(限地价、限普通商品房销售均价，竞地价、竞配建)等严格限制。

　　如长春首批推出的51宗地宅地，首次提出了“限地价，竞配建”的竞地模式。深圳虽然首次仅出让6宗宅地但依然采取了“双限双竞”十分严格的挂牌方式出让方式，北京对“两集中”供地项目首次引了入房屋销售价格引导机制，即从拿地总额到销售价格进行严格限制。成都还对土地竞拍主体资格进行了限制，如超出房地产开发企业“三道红线”、存在重大失信行为的竞买人，不得参与当地的土地竞拍。

　　记者注意到，在22个实施“两集中”供地的城市中，不少城市也是销售端调控的重点城市。在加码限购、限售的同时，近期北京、上海等地还出手严查经营贷以及炒作“学区房”等情况，另外杭州、广州人才购房政策再收紧，全面封堵投资炒房的“漏洞”。

　　在北京房地产协会秘书长陈志看来，通过在土地出让环节设定地价上限，破解“高地价”问题。同时，事先明确房屋销售价格，政府持有商品住宅产权份额，能够降低购房人实际支出破解“高房价”问题。

　　业内一分析师也同样认为，未来房企综合能力将迎来大考。两集中供地之下，对房企提出更高要求，除了比拼资金和资源，还有管理和市场研判能力。不过，由于房地产行业利润率越来越接近制造业，如果仅想通过拿几块地拉开利润差距还是有限，需要结合运营和融资成本控制等内部管理。

　　拿地策略转为“精准投资” 开出多元应对“药方”鉴于不同城市土拍和销售调控政策不一，房企之间的拿地策略也有所不同。