房产交易资金监管升级 多地严查经营贷流入楼市

　　近来，面对房价的不断上涨，各地纷纷开启了“打地鼠”式的调控，从购房资格到首付要求等都进行了不同程度的规定，关于购房基金这块，多地开始严查经营贷进入楼市，房产交易资金的监管仍在继续。

　　据悉，春节假期后广州等地正在排查房抵经营贷违规流入楼市的情况，特别是在同一年内同时申请了经营贷、个人按揭贷款的客户。其中，客户若无法解释或银行不接受客户的解释，需做好提前结清房贷的准备。

　　事实上，《中国经营报》记者了解到，排查房抵经营贷违规流入楼市的区域并非只有广州，2020年至今，深圳、北京以及上海等一线城市监管部门也多次发文，防范经营贷流入楼市。

　　与此同时，金融监管部门对房地产融资也采取了一系列针对性的调控。前有“三道红线”，对房企资产负债的水平和结构提出新的要求，后有发布银行业金融机构房地产贷款集中度的通知，对银行房地产贷款的结构提出要求。

　　值得注意的是，在此背景下，房地产行业也面临着加速洗牌与分化的局面。不少房企出现业绩预亏，甚至违约等情况。云南城投、美好置业等房企发布业绩预亏，而华夏幸福及新华联等房企亦相继出现违约。

　　中国房地产数据研究院院长对此建议，房企必须要保护自身现金流并按要求降低负债。“房企在现状下，要像保护眼睛一样保护自己的现金流，并且必须要吻合国家调控要求，尽量降低负债。”

　　房地产调控“多管齐下”

　　近年来，由于个人经营贷利率低于房贷利率，经营贷频频违规流入房地产市场，成为了金融监管部门严查严控的对象。

　　根据相关统计报告数据，房贷与经营贷确实在同步增长。央行发布的《2020年金融机构贷款投向统计报告》显示，2020年末，本外币住户经营性贷款余额13.62万亿元，同比增长20%，增速比上年末高7.5个百分点;全年增加2.27万亿元，同比多增1万亿元。

　　而住户消费性贷款(经营贷)余额49.57万亿元，同比增长12.7%，增速比上年末低3.6个百分点;全年增加5.59万亿元，同比少增5717亿元。

　　为了防范经营贷违规流入房地产市场，2020年至今，多个一线城市开始对经营贷流入房地产市场强化了“防火墙”。

　　2020年4月20日，中国人民银行深圳中支货币信贷处下发《关于房抵经营贷资金违规流入房地产市场情况的紧急自查通知》，要求各银行针对2020年以来新发放的房抵经营贷(含借款人为企业或个人)情况立即开展自查，主要包括截至2020年3月末房抵经营贷余额、贷前准入情况、贷款管理情况、贷后管理情况等。

　　而在今年春节前后，广州、北京、上海等一线城市监管部门也相继发文，防范经营贷流入楼市。

　　记者留意到，近两年，监管部门除了对房地产金融中贷款购房的资金来源严防严控外，对房企资金链以及银行贷款结构亦提出新的要求。

　　2020年8月，以“三道红线”为代表的房地产金融审慎管理政策正式提出。按照监管层的要求，对房地产融资的管理，主要以“三道红线”为标准，具体为：剔除预收款后的资产负债率大于70%;净负债率大于100%;现金短债比小于1倍。根据房企的“踩线”情况，分为“红、橙、黄、绿”四档，然后实施差异化债务规模管理。

　　2020年最后一天，监管继续加码。央行和银保监会联合发布新政，对银行的房地产贷款、个人住房贷款占总额比例分别设定上限。银行按照资产规模和机构类型被分为五档，若依照两项指标均达上限来估算，各档银行房地产开发贷占比上限约为5%～7.5%。这相当于监管层给银行下了明确指标，禁止资金过多流入房地产。