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北京二手房低位盘整

2021/01/13 来源:网络

文章摘要:近期,中华人民共和国第十三届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过了《中华人民共和国契税法》(以下简称《契税法》),并将于2021年9月1日起施行。其中最受关注的就是第三条:契税税率为百分之三至百分之五。

  近期,中华人民共和国第十三届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过了《中华人民共和国契税法》(以下简称《契税法》),并将于2021年9月1日起施行。其中最受关注的就是第三条:契税税率为百分之三至百分之五。

  目前,北京市对于个人购买家庭唯一住房,面积为90平方米以下(含90平方米)的,按1%的税率征收契税,面积为90平方米以上的,按1.5%的税率征收契税;个人购买家庭二套住房,按3%的税率征收契税。而契税法第三条规定:契税税率为3%-5%。一时间,“契税要涨,买房要趁早”的消息刷爆朋友圈。

  21世纪不动产高级分析师王胜男介绍,《契税法》是在《中华人民共和国契税暂行条例》(以下简称《契税暂行条例》)基础上制订的,因而在内容上没有颠覆性的变更,更多是让法条的表述更严谨。事实上,《暂行条例》载明的契税税率就是3-5%,而这几年多数城市的楼市对契税征收都有一些优惠。长期来看,在楼市量价相对稳定的情况下,以“房住不炒”的政策为导向,购买首套房产的契税优惠取消的可能性较小,购买二套房产契税优惠取消则不是不可能。

  既然买房要趁早,那么当下是买房“好时机”么?

  据21世纪不动产监测数据显示,2020年1月到7月的北京二手房成交量,同比2019年下跌4.6%,比2018年下跌8.8%。2020年初至今,就北京整体二手房市场而言,受疫情持续牵制,只在5、6月份由于西城“多校划片”政策带起了一波小高潮。相较于南方某些城市“万人同摇”等明显过热的现象,北京反而相对平稳。过热招致了调控带来的刹车,深圳、南京、杭州等地开启楼市调控打假——假离婚、假落户、假人才等。北京因其表现平稳,且过去三年没有明显上涨,躲过了今年的调控,也很有可能躲过未来其他城市的调整。尽管叠加了疫情影响却仍然表现平稳的北京二手房市场,反倒进一步稳定业主的心理预期,帮助刚需消费者下定决心结束观望。

  21世纪不动产市场研究中心认为,8月北京二手住宅市场主要特征有以下几方面:

  1、业主心理价位松动。疫情明显拉长了上半年北京市场的二手房销售周期,挂牌价居高不下的业主心理价位有所松动,选择适当下调放盘价以加快出售。

  2、一手出现较多特价房源,对二手造成一定分流。据了解,通州、大兴等一手成交热点区域均存在部分楼盘在打“特价房”以求吸引置业客户眼球,致使部分打算在二手市场置业的客户转向一手市场。

  3、7月多地出台楼市地方新政,“严管”信号不断释出,北京虽仍未出台新政,但“平稳”政策环境不变,客户购房需求更趋于刚性,对于自住型购房者而言,眼下出手买房无疑是抄底好时机。


  在记者对中介门店的走访中,21世纪不动产远洋山水店徐清须表示,其所在楼盘远洋山水,为北京上半年交易量TOP10楼盘之一,购房人群主要来自于首次置业和改善置业的刚需们。疫情不但让自去年以来积累的刚需客户的购房意愿更坚定了,而且7月北京疫情等级下调后,短暂观望的客户更是纷纷进场。

  据21世纪不动产监测数据显示,天通苑东一区从2017年的3.8万左右已下跌到了当前的3.4万左右,跌幅超过10%。21世纪不动产天通苑东一店店东乔立君表示,天通苑东一区库存量大、单价和总价较天通苑其他楼盘更具性价比,今年不断有价格合适的房源成交。特别是在5、6月份,众多刚需客户入场,成交周期缩短。目前,价格稳定的楼市交易环境对于刚性需求客户而言,不失为较好的”上车“时机;业主心理价位回落,具备一定的溢价弹性,客户现时入市或会”有利可图”,有机会减少置业成本。

  北边有楼盘如此,南边亦有楼盘如此。21世纪不动产龙湖店店东薄志告诉记者,其门店所在商圈的主营楼盘——龙湖时代天街,2017年最高点时,价格大约在5.4万左右,目前大致在4.3万、4.4万左右。究其原因,薄志说,这与2016年以龙湖为综合体的新开商圈有关,彼时商圈新开,受关注程度较高,带动了价格上行。随着天宫院、凯德商圈的完善,再加之3.17之后的市场变化,近两年,水分已被挤出,刚需陆续进场。


  对于接下来市场走势,业内预计,在严格的政策调控下,今年北京二手房市场将大概率复刻2018年、2019年的趋势,三四季度市场量价将逐步企稳,小幅波动。6月中旬北京疫情反弹,但因防控措施得当,7月二手房市场网签量环比下降5.13%,虽有所回落,但仍同比增长24.2%,维持较高水平。因网签数据的滞后性,疫情后市场回暖的实际情况应更乐观。

  21世纪不动产在北京近300家门店的监测数据,也印证了这一情况。21世纪不动产监测数据显示,7月北京二手房成交量环比增长5%,同比增长34%;8月二手房量价平稳,疫情对市场影响逐渐被填补。

  在预测行业走势时,房地产行业最热衷于关心宏观经济环境的变化,因为这和自己的命运息息相关。关联到房地产,一个简单的逻辑是,如果这个社会中的大部分成员,其主要收入都用于住房(尤其是自住)支出,资产升值后也无法变现的情况下,内需市场的消费能力,就会面临被抑制的情况,而这样的局面,显然是不利于实现“国内大循环为主体”的。

  因此,实现“国内大循环为主体,国内国际双循环相互促进的新发展格局”,就要把房地产价格保持在平稳状态。紧随其后的730政治局会议也再度重申“房住不炒”。21世纪不动产华北区域市场总监陈太怡认为,后续房地产市场政策将继续以平稳楼市为主要方向,北京二手房市场将大概率进入低位盘整、逐步企稳、量价小幅波动的状态。