广州宁波厦门南京迎来新一轮房产调控 二手房市场迎来强监管

　　今年各地对于楼市的调控真是下足了功夫，哪里稍有冒头，哪里就会迎来一轮调控，这种精准的调控政策被形象的称之为“打地鼠”式调控。面对政策高压，炒房客们欲哭无泪。最近迎来调控的是哪几座城市呢?广州、宁波、厦门、南京。

　　先说说宁波。

　　约谈一周后，宁波调控新政这只悬在半空的靴子总算落下了。

　　1、扩大限购限售区域，将家庭住房核查范围扩大至市内六区。

　　2、建立热点学区二手房交易参考价发布机制!

　　3、加大土地供应，优化房价地价联动机制。

　　4、赠与行为也被纳入监管之中。

　　5、严查首付资金来源，缴纳契税，住房核查范围扩大至市六区。

　　不得不说，在住建部的压力下，宁波这次调控还是很有“料”的。

　　首先是扩大限购限售区域，将家庭住房核查范围扩大至市内六区。去年宁波“七七新政”后，限购对象只是扩展到市五区，导致限购圈外的区域越来越受投资客欢迎。

　　另外新房限价后，也诞生大批的一二手房倒挂红盘，这无形中又将房子的金融属性放大，投资客“打新”的热情又将重新被点燃。

　　所以即便去年宁波调控升级了，但是市场依旧火爆。

　　根据国家统计局数据，宁波3月二手房环比上涨0.8%，轻松成功进入70城价格上涨的前十名。3月，宁波“市六区”全月共成交7152套新建商品住宅，环比增幅约50%;二手住宅成交7643套，环比增幅高达125%。

　　不限购的江北、鄞州、镇海等热门区域，成交量非常大。现在这几个区域被正式纳入限购限售区域了，并且首次将奉化纳入限购圈内。宁波是本地人限购两套，外地需要两年社保才能限购一套。现在限购范围扩大了，短期内可以堵住一大批外地投资客，降低市场的热度。

　　另外建立热点学区二手房交易参考价发布机制，并落实交易参考价格在金融信贷等应用。也就是说学习深圳，以后银行批贷按照参考价来办。不过宁波只是针对学区房，这点处理的相当聪明。

　　深圳地方小，好统计，而且概念多，业主很容易抱团操控房价，必须全面执行。但是宁波是二线城市，一般兴风作浪带头上涨的是学区房为主，控制了学区房，宁波房价就稳了一半。只是宁波这次只划定了九个学校，那其他相差不大的优质学区房是不是可以任意上涨?这个bug接下来宁波只能不断打补丁来调整了。

　　另外赠与行为被纳入监管、还有严查首付资金来源，这些都是为了抑制出现投资炒房过热的情况，现在基本上大部分一二线城市都已经执行了。

　　最后是加大土地供应。加大供应的理想是好的，新房货量充足，大家也不用焦虑买不到房了。只是大部分城市提出来的计划供应，和实际供应是两码事，而且要是供应的全是郊区，那市区依旧保持高热度。

　　宁波这一次调控，对于二线城市来说，“房住不炒”诚意是很足的。

　　能不能稳住房价?

　　短期市场肯定会冷静一下，成交量毫无疑问会下滑，这是一般的规律。但具体还是要分区域看，这轮调控受影响较深的还是新增的限购区。

　　比如奉化，奉化土地供应量也大，未来还有很多待开发的地方，现在限地价，没有地王抬价后，市场很难热起来;投资客也被拦在门外，需求也减少了，将来房价肯定会有影响。

　　新政对宁波本来之前限购的区域影响并不大，尤其是市中心带有优质学位的次新房。

　　最近明湖、鄞州公园二期还出现了炒房客抱团哄抬次新房价格的迹象。但是新政并没有针对二手房加强调控，接下来除非继续打补丁，不然想要稳住也很难。

　　再说说广州、厦门、南京。

　　估计广州的调控新政还在筹划着，广州已经被盯上很久了，三月份的房价数据位列前茅，所以一旦出台新政，爆炸的威力肯定不会弱。

　　不过在出台新政之前，昨晚广州政府先约谈天河、海珠、黄埔、南沙、番禺、增城6区负责人。

　　这几个区域也是这轮广州楼市的涨价先锋。

　　之前一直传言的黄埔限价，可能接下来也会实行，甚至黄埔和南沙的限购有可能收紧，刚需要上车的就要加快了。

　　最无辜的可能就是增城了，本来行情才刚刚开始好转，以为春天要来了，谁知道来的是冬天。所以说郊区房子是最不抗跌的，行情上涨的时候涨得慢，一旦调控来临，往往也是伤的最深的区域。

　　广州新政，估计很快就要到了!

　　厦门昨天也出手整治楼市了，主要是以二手学区房为主。

　　厦门虽然没有杭州广州涨的这么疯，但是去年疫情后，房价一直在微涨，新房连涨11个月，二手房连涨5个月。

　　3月份，厦门新房同比上涨5.5%，这还挺打脸的。要知道，去年厦门还率先提出了：十四五计划期间，厦门新房年涨幅不超过5%!

　　厦门是给自己定了一个具体目标的。但是现在福建的热钱加速涌入厦门，尤其是岛内的学区房，涨的非常多，接下来就会慢慢传导到其他岛外区域。就是因为目前厦门的上涨压力非常大，官方才会发文表示接下来重点整治二手房市场的乱象，包括炒作、哄抬房价、散布虚假上涨信息等等。

　　厦门和杭州深圳一样，都是天生会利用杠杆搞钱的城市，加上厦门面积小，岛内土地更是稀缺，现在市场上钱又这么多，没有实际的调控措施，单纯依靠整治行动，房价真的很难稳得住。

　　接下来厦门房价要是继续上涨的话，不排除就会被住建部请喝茶了。

　　最后是南京。

　　南京倒没有官方发布新政，但是根据风财讯消息，南京将在4月份建立二手房指导价制度。

　　南京现在火爆的就是河西、江北核心区、南部新城这些高端改善区域。二手房市场分化也明显，品质好的次新房、学区房涨幅较大，郊区刚需盘还在横盘阴跌，市场仍处于前期分化阶段，未到普涨阶段。

　　如果后面出台二手房估计不会模仿深圳一刀切，宁波的模式会更加灵活一些。这一轮调控有一个特色，就是由住建部提前约谈，不管地方上是有多么不想调控，有了上面的压力，被约谈的城市进一步出台调控措施是肯定的。

　　细数一下，最近住建部约谈过的城市广州、合肥、宁波、东莞、南通。

　　合肥在4月初发布了调控新政，接下来需要观察一段时间。

　　南通在环沪都市圈中，限购政策相对宽松，尤其是2021年以来，上海、杭州等一二线城市密集发布楼市新政，这让南通宽松的政策环境优势更为凸显。

　　2020年南通新房均价22248元/㎡，同比上涨19.9%，涨了这么多，也到了调控的时候了。

　　东莞其实很早就调控了，也在不断的打补丁，为何住建部还要继续约谈呢?虽然目前东莞二手房成交量腰斩，但是3月份东莞的房价并没有“止涨”。这里最关键的因素是东莞并没有像深圳一样，从金融端严控楼市。有媒体报道，东莞目前二手房评估价、网签价、报税价都没有做到3价合一。所以买家依旧可以通过高杠杆买房，还可以做高评高贷等等，市场上依旧有漏洞可以钻。

　　虽然东莞没有被纳入70城房价管控中，但是已经被住建部约谈两次了，估计接下来补丁还得继续打下去。

　　调控是今年的关键词，目前越来越多城市学习深圳，建立二手房指导价格。

　　包括东莞、无锡、成都、西安、宁波、还有即将发布的南京，都在计划制定二手房指导价。但我们从东莞的例子可以看到，其实二手房指导价的价格不重要。关键是金融端的管控，如果银行房贷，还有抵押贷等，依旧是按照市场价来执行，那么这个指导价就是一个摆设。