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长租公寓经营模式缺陷显露 全国多地开始加强监管

2021/03/27 来源:C21在线网原创

  对于怀揣梦想刚刚来到大城市发展的年轻人来说,租房是最常见的解决方式之一,也是绝大多数人的首选方式。但是2020年疫情期间多家长租公寓“暴雷”,很多租户的押金无法正常退还,令很多人一提到租房就开始“头大”。

  长租公寓已成“雷区”。上海市消保委、成都市消保委近日发布的消费者投诉报告显示,长租公寓破产跑路、“租金贷”爆雷、个人征信被影响等是被投诉最多的几大问题。中国消费者协会最新发布的“2020年十大消费维权舆情热点”中,“长租公寓接连爆雷跑路”位列第五。

  上海市消保委发布的2020年受理投诉情况报告显示,上海市长租公寓相关投诉已受理3000余件,其中涉及蛋壳公寓的投诉就达到1368件。黑猫投诉平台数据显示,截至目前,蛋壳投诉量已达35939件,青客公寓的投诉超过上万条,近八成信息都未得到解决,客服、管家失联,以及退房申请无人受理,退押金和租金无法提现到账成为投诉焦点。

  问题频发的背后,是长租公寓行业经营模式缺陷的集中显露。中国房产经纪公义联合会主席胡景晖明确指出,长收短付、高进低出、租金贷等方式形成的“资金池”是导致当前企业爆雷的罪魁祸首。由于缺乏监管,运营方很可能利用租金贷形成“资金池”,带来资金侵占、挪用、诈骗等多种风险,这是很多长租公寓不成功的原因之一。

  近年来,长租房已经成为解决新市民、青年人住房问题的重要抓手。今年,“规范发展长租房市场”首次被写进政府工作报告。政府工作报告明确提出,规范发展长租房市场,降低租赁住房税费负担,尽最大努力帮助新市民、青年等缓解住房困难。“十四五”规划纲要草案也提及,完善长租房政策,逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利。

  国务院参事室特约研究员姚景源认为,“十四五”期间更要在“租”上下大力气,让长租房市场有更大发展空间。特别是分散式长租房,其布局更灵活,市场化接受度更高,随着覆盖规模的扩大,不仅能在一定程度上提高供给水平,解决新市民的居住问题,还能从根本上强化房子的居住功能,弱化金融属性。

  也有观点认为,针对解决住房问题,中央提出的举措更加深入、具体、精准,进一步为行业发展指明方向。“首先,关注对象更聚焦,着力解决新市民、青年人住房困难;其次,解决方法更具体,从供给角度提出了增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法;最后,市场发展方向更精准,明确规范发展长租房市场,降低租赁住房税费负担等。”

  面对长租公寓行业乱象,全国多地开始加强监管,为长租公寓念起“紧箍咒”。北京、上海、西安等地已相继印发住房租赁市场监管通知,北京、上海、深圳等部分城市还要求预收租金不得超过3个月、“租金贷”只拨付给个人、设立专用账户托管。西安更是明确了“托管式”租赁企业在开展租赁业务前,需要与西安范围内的商业银行签订《住房租赁资金监管协议书》,开立存量住房租赁交易资金监管专用账户。

  新规之下,高收低出、长收短付、租金贷等违规运营模式已逐渐消失。在胡景晖看来,租房新规将导致行业集中度进一步提升,客观上利好规模大的长租机构。从各地监管部门的政策发力点可以看出,各城市针对长租公寓的引导方式已经开始从资金供应着手,通过严控经营规范帮助长租公寓行业健康有序地发展下去。

  业内认为,未来一段时间,长租房将成为城市青年人住房的重要选择。行业的健康发展不仅需要政策端发力,企业端也应秉持长远发展的定力,大处着眼,小处入手,通过精耕细作持续提升服务品质。“企业未来应在房源筹集多元化、市场监管精准化、运营管理规范化、综合服务便捷化上下功夫。”