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房地产贷款出新规 房企分化将加剧

2021/03/02 来源:C21在线网原创

文章摘要:  2020年的最后一天,央行和银保监会公布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》(简称《通知》),向房地产市场明确传达了严格管控,打击炒房行为的信号,这也意味着2021年房企融资的审核更加严格。

  2020年的最后一天,央行和银保监会公布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》(简称《通知》),向房地产市场明确传达了严格管控,打击炒房行为的信号,这也意味着2021年房企融资的审核更加严格。


  《通知》的出台说明房地产市场调控这根弦将继续绷紧,坚持“房住不炒”的总基调不变。多位专家预计,2021年“因城施策”的房地产调控政策将进一步强化,重在保持房地产市场和行业平稳发展。

  “房住不炒”基调不变

  “2021年楼市调控基调与近几年保持一致,将保持连续性、稳定性。‘房住不炒’、因城施策保障市场平稳运行。在‘稳房价、稳地价、稳预期’目标下,短期内限购、限贷、限售等政策难现明显放松。”相关研究人员介绍。

  业内人士预计,对于热点城市而言,一旦出现楼市和地市过热、房价和地价过快上涨的情况,调控措施必将随之而至。一二线核心城市以及强三线城市更有可能升级限购政策,弱二线以及热点三四线城市更有可能升级限售政策。与之相对的是,库存压力大的城市可能从保市场主体的角度出发,为市场减压,给企业纾困。

  从融资方面来看,一方面,房企降杠杆将是主旋律,未来融资主要以借新还旧为主,融资增速或将下降,企业将更多加大经营杠杆和合作杠杆的使用,来实现规模稳定增长。另一方面,房企融资渠道或进一步受限,房企融资转向真股权融资,同时加速分拆旗下子公司上市实现资产增厚,改善负债指标。

  从需求端来看,集中度管理意味着2021年新增房贷总额将会有所缩减,这在一定程度上提高了购房门槛。

  销售规模可能下滑

  相关研究机构预测,2021年商品房销售面积高位微降、局部分化加剧的特征将延续。目前房地产总供应基本可满足住房总需求,市场存量化程度加深,预计五年内新房年销售额将稳步回落,二手房市场交易规模保持在7万亿元之上。

  “就存量房与新房之间关系而言,目前北上广深一线城市存量房的占比逐渐提高,二线市场仍然以新房市场为主,存量房占行业的主要地位还为时尚早。”业内人士表示。

  土地市场方面,“预计土地市场整体会延续2020年末低位运行的趋势。特别是在房地产金融监管升级的背景下,2021年企业拿地将更加谨慎。”某市场研究院认为。也有人认为,在房企“钱紧”的情况下,房企拿地将会更加审慎,明年土地市场热度大概率难再上升。

  龙头阵营趋固化

  多位专家认为,融资监管从严将加剧房企分化,高杠杆房企发展受限,未来增速放缓,而部分财务能力优秀的房企将得到更多机会。头部房企地位将愈发稳固,TOP30企业市场份额有望提升,行业第11名至第30名之间的竞争将是最激烈的。

  数据显示,2020年千亿房企数量增至41家。千亿房企阵营中分化也在加剧。2020年41家千亿房企中第一位和最后一位销售额相差超6800亿元。融资新规强化行业发展新逻辑,房企将处于多元化的转型关键期。