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深圳疯狂的学区房市场 有业主降价120万未能成交

2021/06/17 来源:C21在线网原创

文章摘要:  学区房是个老生常谈的话题,2018年8月份,徐克倾尽全力在深圳的落户区买下了人生中的第一套房,虽然房子很小很破旧,但是因为是名校学区房,所以房价直接比周边的二手房高出了一大截。徐克咬咬牙以单价7万多每平,总价160多万元的价格买下了这套房子。

  学区房是个老生常谈的话题,2018年8月份,徐克倾尽全力在深圳的落户区买下了人生中的第一套房,虽然房子很小很破旧,但是因为是名校学区房,所以房价直接比周边的二手房高出了一大截。徐克咬咬牙以单价7万多每平,总价160多万元的价格买下了这套房子。

  彼时正值深圳楼市上涨期,同时问价的购房者不在少数。带看的中介说,这里的业主都是奔着学位而来,过半买家连房子都没看就了下单。2020年深圳楼市最火爆的时候,该小区同户型的房源报价一度高达400万元,涨幅高达150%。

  今年“2·8”新政后,买家首付要求提高,二手房市场遇冷,中介估计徐克的房子可能350万元都卖不出。按照深圳住建局发布的参考价标准,徐克的房子参考价约为150万元,低于入手价。

  时代周报记者从多名一线房产经纪人处获悉,近期深圳学区房价格出现松动。多区标杆学区盘业主下调报价,部分业主降价幅度超百万元。学区房“击鼓传花”的涨价游戏,真要宣告“Game over”了吗?

  3天内两场拍卖,深圳家长的朝圣地——国城花园再度引爆市场。

  5月12日,国城花园1栋21E的房源在阿里拍卖网成交。本次标的为127.82平方米的房源,共有11位竞买人,围观人数高达2.4万人。最终,一名竞买人通过100轮竞价,以 2122万元买下该房源。

  5月14日,国城花园另一套127.82平方米的房源拍卖,共有1.3万人围观、15位竞买人、报价147次,最终成交价为2206万元。

  深圳互联网房产平台上,国城花园127.82平方米的户型最新成交时间为2月6日,成交价约为2868万元。上述2套拍卖房,分别低于最新成交价746万元、662万元。

  国城花园位于福田百花片区,是深圳最具代表性的学区房。尽管建立于1996年,是楼龄已有25年的“老破旧”小区,但因拥有深圳实验小学+深圳实验中学的双名校学位,国城花园均价超过20万元/平方米。

  此前,国城花园还因房源总价超过半数A股公司市值而刷屏社交网络。自“2·8”新政落地以来,深圳二手房成交大幅缩量,学区房也面临有价无市的窘境。

  5月19日,一名百花片区房产中介对时代周报记者表示,近期不是买学区房的高峰期,国城花园成交并不活跃。一般买国城花园的都是有实力的客户,部分人会选择全款购买,不受指导价限制。作为风向标,国城花园的热度代表着深圳学区房市场的冷暖。近期,深圳各区学区房都出现不同程度的松动。

  时代周报记者获悉,5月18日,一名南山观海台(南山第二外国语海德学校学区房)业主下调80平方米的房源价格,将总价从1920万元下调至1880万元,降价40万元。4月,该业主已先后两次下调价格,幅度分别为20万元和60万元。从4月21日至今的一个月里,该房源从总价2000万元下调至1880万元,降价120万元。

  金丽豪苑是教育强区罗湖的标杆楼盘,位于省一级重点翠北实验小学以及深圳中学初中部学区范围内。2020年第四季度,金丽豪苑以同比66.58%的涨幅,居深圳楼盘涨幅榜首。

  时代周报记者了解到,5月15日,一套金丽豪苑101平方米的房源降价50万元,从1000万元降至900万元。值得注意的是,该房源于3月曾降价100万元,但未成交。此外,龙华区莱蒙水榭春天5期、福田旭飞花园、南山中海阳光玫瑰园等曾领涨片区学区房的楼盘,均有业主下调挂牌价。

  疯狂的市场

  张明(化名)在深圳从事房地产中介交易已有10年,在他看来,尽管目前学区房价格出现异动,但长期看学区房仍是深圳楼市最热门的产品。

  “不要低估深圳家长的决心,很多人从孩子没出生就开始准备买学区房,小孩上学后小区业主都要监督邻居娃娃有没有在读书,考不好房价就掉了。”张明表示,这些年深圳学区房出现过许多小插曲,购房政策调整、学区重新划分、入学方式变化等,但家长对学区房的热情从来没有降温。

  张明用“疯狂”形容学区房市场。他回忆道,每年3月和4月是学区房交易旺季,有些家长有时一个电话就能搞定,问清楚能不能上学和学位使用情况就签约。以2017年年中的深高南学位为例,彼时财富广场刚被纳入学区范围,5万元/平方米的财富广场作为低门槛入读名校的学区房倍受青睐。当年年底,财富广场每平方米单价便冲高至7万元/平方米。

  “今天不买,明天涨十万元、二十万元的情况时有发生。价格每天叠加5%往上走,迟买一天白打一年工。”张明感慨道。

  为给学区房降温,有关部门不断出台调控政策。

  4月1日,为严厉打击“学位房”等虚假违法广告,深圳市市场监督管理局、深圳市住房和建设局和深圳市教育局联合印发《开展“学位房”等虚假违法广告专项整治工作方案》。4月30日,中共中央政治局会议首次点名学区房乱象,要求防止以学区房等名义炒作房价。此外,深圳各区近年逐步施行的大学区制,也被寄予均衡教育资源厚望。

  5月19日,多名业内人士对时代周报记者表示,学区房价格松动主要是因二手房参考价机制落地后,深圳二手房量价下滑。之前部分业主心态膨胀,将价格挂得太高,调价算是学区房回归市场水平的过程。

  “只要上学问题与房屋本身有关联,学区房的关注度就不会降低。读好的学校,本身也是一种需求。既能解决入学问题,也能作为一个投资产品,双重属性决定了学区房的投资价值。”5月19日,美联物业全国研究中心总监何倩茹对时代周报记者表示,深圳教育资源紧缺,学区房仍会是房产投资的热门产品。