重庆首轮土地集中出让之后 新房成交量价齐升

　　关注房地产的朋友们想必都看过4月份的房价数据了吧，其中比较令人惊讶的是重庆，2021年4月份，重新的新建商品住房价格环比上涨1.4%，涨幅位于全国第一，二手房价格环比上涨了1.3%，涨幅位居全国第二。

　　4月底重庆首轮土地集中出让之后，重庆新房成交量价齐升。

　　“土拍之后重庆的房价涨了很多，而且现在房源告急，好点的房子都要靠抢。” 在本地头部房企的销售员说。记者查阅中指数据发现，截至5月上半月，今年重庆共销售商品住宅7.43万套，平均销售单价1.39万元/平方米。其中5月上半月销售1.58万套，环比上涨超81%，超过今年总销量的1/5，销售单价1.45万元/平方米，环比上涨4.2%。

　　为什么首轮土地集中出让后重庆楼市明显升温?重庆房价上涨背后的逻辑是什么?后市会有什么变化?

　　被点燃的重庆楼市

　　“现在看房的人是以前的一到两倍，新房很热很火，好一点的项目开盘就被抢购，之前一些滞销的楼盘，现在也火了。” 上周末看了数个楼盘的李进(化名)告诉21世纪经济报道记者，现场看房的情况比他预想的更火热，其中一个不太热门的楼盘，现场也有十六七组客户看房。

　　李进在江津区工作，看的都是紧邻江津区的巴南区项目。在重庆中心城区中，巴南区位于南部，区域很大但位置较偏，楼市热度不及渝北区。

　　蓝光芙蓉公馆位于渝北区中央公园板块，周围有4宗地块在首轮集中供地中成交。铭腾机构数据显示，4宗地块成交楼面价分别为9621元/平方米、10329元/平方米、9682元/平方米和10868元/平方米。

　　房产销售人员回忆，今年二三月份芙蓉公馆还曾打折促销，有段时间综合优惠后的价格不到1万元/平方米。首轮集中供地后芙蓉公馆对售价进行了调整，“现在应该是按备案价上限在销售，项目还想把备案价调高，但未能如愿。”

　　5月18日，21世纪经济报道记者致电芙蓉公馆售楼处，一位项目销售说现在已无在售房源，“项目加推时间还没定，大家都在等。”当被问及房天下网站挂出的1.3万元/平方米的销售均价是否会发生变动时，该销售回复称开盘前不能确定销售价格，并补充道：“不可能，那是很多年之前的价格了。”

　　多位受访者表示，由于地价上涨，部分地块成交价格甚至与区域房屋均价差别不大，刺激重庆楼市量价齐升。

　　在重庆一家品牌房企投资部门工作的冯培豪(化名)告诉21世纪经济报道记者，目前重庆各个楼盘全面取消优惠政策，大部分取消分销，购房者大量到访置业，带动成交量上涨。很多项目开盘就清盘，二手房的业主们也待价而沽。

　　4月28-29日，重庆进行了第一轮土地集中出让，中心城区46宗地块全部成交。中指数据显示，首轮集中土拍成交楼面均价较去年1-4月上涨1819元/平方米，平均溢价率上涨近33个百分点。今年首轮集中供地建设用地面积427万平方米，成交楼面均价9133元/平方米，平均溢价率42.99%，最高溢价率近130%，土地出让金合计635亿元。

　　2020年前4月，重庆中心城区共出让土地33宗，建设用地面积323万平方米，成交楼面均价7314元/平方米，平均溢价率10.18%，土地出让金总计236亿元。

　　冯培豪告诉21世纪经济报道记者，重庆是其所在公司重点关注区域，他们提前摸排研判，预料到首轮土地集中出让会很激烈，地价会变贵，但还是低估了现场情况。

　　与很多土地集中出让城市不同，重庆土地集中出让的规则相对简单，整体按“价高者得”推进，限制条件不多。虽然对核心板块的溢价率进行管控，土地溢价率超50%后付款周期减半，但对地价的影响有限。

　　“重点是重庆地价低，溢价率超50%后付款节奏对大房企的压力并不会太大。”此前一位本土品牌房企从业人士告诉记者。

　　多重因素推涨房价

　　重庆首轮土地集中出让在4月底进行，但国家统计局数据显示，去年4月到今年4月，重庆新房销售价格指数除去年11月环比微降0.1%外，均呈现上涨状态，涨幅在0.2%到1.4%之间。

　　雷敏(化名)去年12月中旬购入重庆华侨城项目房源，她告诉21世纪经济报道记者，去年7、8月份，她的同事以1.4万元/平方米左右的价格入手了一套华侨城大平层，到12月中旬，该户型价格已上涨到1.7-1.8万元/平方米。迫于价格压力，最后他们以1.55万元/平方米的价格，购入一套136平方米的四室户型。

　　“第一个周末看上一个边户大户型没定下来，晚上销售告知该房源已经售出。因为害怕又选不到自己喜欢的楼层，第二个周末就赶紧买了。”雷敏说。

　　去年新冠肺炎疫情逐步得到控制后，重庆房价缓和回弹，市场逐步升温。今年3月开始，重庆新房价格涨幅扩大，3月价格环比增长0.9%，在70城房价涨幅中排名第4，4月涨幅1.4%，涨幅排名攀升至第1位。二手房类似，3月、4月重庆二手房价格环比上涨0.8%和1.3%，排名分别为第11位和第2位。

　　合硕地产机构首席分析师郭毅此前告诉21世纪报道记者，从去年开始，重庆房地产市场就出现了量价齐升的特点，主要有三方面的原因。

　　第一，成渝城市群整体布局、产业联动、政策扶持的推进和落地，带动固定资产投资快速跃升，房价在产业布局中的引领优势更加突出;

　　第二，户籍政策放松为重庆带来大量外来人口，购房需求提升明显，进而带动房价上涨;

　　第三，前几年重庆用地规模和房地产开发量较大，对房价形成了长周期的抑制作用，房价已经落后于城市价值发展的步伐。

　　“现在重庆房价涨幅的扩大，其实是对过去房价低基数的升级，也是房地产价值逐步与城市价值同步发展的表现之一。”郭毅说。

　　广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向21世纪经济报道记者指出，4月份重庆房价领涨全国主要受近期楼市热度影响。近期楼市热度的传导方向从沪深等一线城市，到热点二线城市，再到重庆等非热点二线城市，带来城市房价的上涨。