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信贷规模、市场预期2大趋势定调房价走向 囤房族陷入焦虑

2021/04/29 来源:C21在线网原创

文章摘要:  在过去的20年中,我国的城镇化进程明显加速,从最初的17.8%上涨至如今的60.65%,相当于每年都有1000多万人在城市安家落户。这一庞大的数据基础也间接说明了城市房价为什么会这么快的上涨,数据显示,我国热点的房价在过去的20年中上涨了十几倍。

  在过去的20年中,我国的城镇化进程明显加速,从最初的17.8%上涨至如今的60.65%,相当于每年都有1000多万人在城市安家落户。这一庞大的数据基础也间接说明了城市房价为什么会这么快的上涨,数据显示,我国热点的房价在过去的20年中上涨了十几倍。

  客观来讲,房价上涨是正常市场价经济的趋势,但这显然并不是吹捧房价上涨的理由。换一句话说,抛开每年的通货膨胀,信贷资金的数额是一定,在某种程度上来讲,那就是羊毛就出在羊上。在人人有房的背后,居民杠杆率处于高位运行,在生活物资有着明显提升的背景下,大家的幸福感却似乎缺失了,这一点相信每个人深有体会。

  但事实上随着近些年楼市调控的深入贯彻,市场正在发生一些潜移默化的变化。例如开发商的日子并不好过,在背负偿还巨大债务的背后,监管部门的金融政策压力就显得是最后一根稻草,对此去年全国申请破产的开发商数量突破400余家就是最好的证明。数据显示,截止2月底,全国100城市新房库存规模连续27个月同比上涨,去化周期高达10个月。反观另一边,不少地区楼盘爆冷,例如最近较为火热的香河某楼盘从25000元跌到8000元,甚至有的业主表示房子免费送,只需要承担剩下的房贷。

  仅从这一点来看,我只能说楼市“水波纹”效应!原因很简单,以时间轴周期来看,自从2018年开始,楼市风向开始转变,例如曾经引以为傲的去库存、棚改政策正式宣告结束,超高建筑被监管部门叫停,旧改正式接替棚改进入大家的视线。而在这一趋势就宛如石子丢入水中一样,由热点城市扩散到三四线城市,说白了这也就是大家常说的政策延时效应。

  也许短期来看,部分城市依然如此火热,就以合肥为例,仅3月份合肥网签5327套,环比上涨30%,同比上涨24.1%,最新库存量为23498套,环比下跌7.6%。但现实真的是这样吗?从合肥出台新政八条和摇号细则的表态上,这恐怕直接打破了大家的幻想,所谓的市场火热终究是昙花一现。

  介于当下特殊的背景,对于本轮楼市而言,2大趋势正在定调房价走向,主要有以下内容:

  一是曾经作为核心源动力的信贷规模,当下却成为众多部门的监管对象,一方面是上游资金被锁住,想要像往常一样流入市场,恐怕只能说异想天开,直接影响就是银行房贷额度受到冲击,另一方面不少城市开始自我审查行动,若是之前贷款合同违规,银行有权暂停合同,甚至要求贷款人偿还本金;

  二是市场预期发生转变,从4月份房贷利率走向来看,全国首套房贷款平均利率为5.31%,环比上涨4个基点;二套房贷款平均利率为5.59%,环比上涨2个基点。说白了购房直接成本增加,这无疑是劝退购房者,对此不少购房计划直接被搁置。

  从以上2点趋势来看,也许大家并没有直观感受,但如果去中介、售楼处实地考察,你会发现卖房的人远比买房的人还多。如果要说更加直白一点的话,那就是每个人都知道现金流为王,当大家意识到买房不一定能赚钱,甚至大概率亏钱时,市场最真实的一幕浮出水面。对此据央行一季度数据显示,人民币存款增加8.35万亿元,同比新增2844亿元,由此可见愿意将资金存入银行的人越来越多了,这恰恰也说明了当下购房者更加的聪慧,过度借鉴专家观点还不如眼见为实。

  总的来说,未来楼市格局相对简单,政策调控加码和信贷资源监管将成为今年的最大亮点。基于这一点上,囤房族的麻烦要来了,其主要压力来源于市场的饱和度,说白了就是市场变现周期的长短,若是继续持房,不排除连本金都保不住,若降价抛房,核算持房成本和利息,基本赚不了多少钱,正是因为不知道该如何选择,越来越多的囤房族陷入焦虑中,如何快速卖房已然成为当务之急。