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2021/04/21 来源:C21在线网原创

文章摘要:  在杭州楼市上有一类房子备受关注,这就是法拍房市场上的豪宅项目。今年年初杭州一套217.45平米的中式合院,拍出了18.4万元/平米的高价,当时该房子所在小区的平均房价只在9万/平米左右,拍卖成交价格要比市场价高出了一倍多。

  在杭州楼市上有一类房子备受关注,这就是法拍房市场上的豪宅项目。今年年初杭州一套217.45平米的中式合院,拍出了18.4万元/平米的高价,当时该房子所在小区的平均房价只在9万/平米左右,拍卖成交价格要比市场价高出了一倍多。

  然而,随着3月3日,杭州发布房产新政(以下简称“‘3.3’房产新政”),加强司法拍卖住房限购政策,杭州法拍房市场或迎来拐点。

  3月18日上午,杭州市中心文晖板块君玺公寓一套345平方米涉刑法拍房结束拍卖,这套房产最终以总价2680万元、每平米价格7.77万元成交,低于市场预期价格。

  此前,由于法拍房不受杭州当地住房限购政策限制,不少炒房客以此作为进入楼市的通道。法拍房价格普遍明显超过市场价格,个别法拍房甚至拍出“天价”。

  《中国经济周刊》记者注意到,“3.3”房产新政以来,杭州出现不少法拍房被撤回的情况,法拍价高于市场评估价的情况大幅减少,法拍房成交价格趋于理性。

  风光不再,热门法拍房以市场价成交

  此次法拍房标的为“杭州下城区君玺公寓8幢401室及地下子母车位”,证载面积344.92㎡,5房3卫,评估价为2217万元。记者发现,此次拍卖的市场关注度较高,拍卖页面显示,共有15人,2355人设置提醒,超过68000人围观。网上信息显示,该房源在2015年开售,总价约2075万,备案价约每平米6.02万元,装修标准达每平米10000元。

  业内人士介绍,新房备案价就是开发商向购房者提供的房屋销售价格,基本等于购房者购买房屋的实际价格。

  3月19日,《中国经济周刊》记者实地走访该房产所在的小区,发现该小区地理位置优越,房源品质较高。

  小区附近一家房产中介门店负责人王明(化名)告诉记者,“这个小区地理位置优越。这块地是杭州当年的地王,距离杭州市中心地标建筑杭州西湖文化广场直线距离1.3公里,坐地铁只有一站路,去火车东站也只有两站路,离浙江省人民医院直线距离不足500米,和杭州市儿童医院仅一路之隔。”

  记者注意到,该小区东门口距离杭州地铁一号线、五号线交汇的打铁关地铁站入口仅约30米,小区附近有多个商业综合体、小学在建,距离小区不远处还有正在规划建设中的杭州音乐厅。

  谈及此次涉刑法拍房源,王明告诉记者,该房源自带一个子母车位,若子母车位按照100万元计算,此次法拍总价(除去车位)约为2580万元,每平米不足7.5万元,比市场预期价格低。

  “从评估价来看,虽然这个房子评估价是2217万,但扣掉车位款,其实评估价非常接近房东2015年的购入价2075万,从法拍成交价来说,比房东购入价格上涨20%,房东持有这套房子大约6年,房价升值非常有限,总之这个拍卖价比市场预期要低。”王明说。

  王明介绍,该小区房源实际挂牌价多在每平米8万元左右。他认为,此次法拍房价格相对偏低,与杭州“3.3”房产新政有直接关系。杭州“3.3”房产新政加强了司法拍卖住房限购政策,规定杭州市限购范围内住房司法拍卖的竞买人,须符合住房限购政策,也就是要求法拍房竞买人持有“房票”,不少炒房客知难而退。

  从整体的成交数据来看,近期杭州法拍房市场,确实有明显降温趋势。

  记者根据阿里拍卖数据统计,新政发布后的3月3日至3月19日,杭州共有约70套住宅房源完成了法拍流程。其中,仅18套高于评估价成交,占比仅为25.7%。而对比新政出台之前的17天,即2月13日至3月2日,杭州共进行了81次住宅拍卖,高于评估价成交的房源达48套,占比约59.3%。

  “政策调整之前,成交价高于评估价是常态,但凡房源质量还不错的法拍标的,最终成交价都在评估价以上,政策调整后,大部分房源都是低于评估价成交。”王明说。

  房住不炒基调不变,炒房客渠道被堵

  杭州市律师协会房地产专业委员会委员、浙江泽大律师事务所律师连骏向《中国经济周刊》记者表示,在杭州法拍房未列入限购范围之前,法拍房成了炒房者进入杭州楼市的渠道,甚至有人通过虚假诉讼,将自己的二手房“变成”法拍房,以便扩大买家范围,让早已用光“房票”的买家也可以竞拍,实现抬升房价的目的。

  而不少手中早已没有“房票”的炒房者,则通过法拍途径绕过当地的限购规定,购买了大量住房。

  “从去年年底到今年年初,杭州出现不少豪宅项目的高价法拍房,炒作迹象冒头,这也引起了相关部门的重视,这次‘3.3’房产新政可以说彻底堵住了法拍房这个炒房者进入楼市的通道,法拍房成交价趋于理性,炒房客开始撤离法拍房市场。”连骏说。

  值得注意的是,据记者不完全统计,“3.3”房产新政发布后的3月4日至5日,杭州至少有9套法拍房撤回,还有房主立马偿还了涉案债务。而今年整个2月份,杭州仅有7套法拍房撤回。除了杜绝法拍房漏洞被炒房者所利用,近期杭州接连出手整治房产中介市场秩序。

  3月12日,杭州市住房保障和房产管理局召开规范全市房地产中介市场秩序推进会,并通报近期房地产中介行业检查情况。截至当日,中介机构自查10万余套房源信息,已下架7890余套房源。

  同时,会议通报了近期集中检查的15家房地产中介机构情况,其中点名批评了链家某门店和德佑某门店房源信息发布不规范情况等。

  连骏称,杭州在房源发布、市场信息发布、经营行为等方面严厉打击房地产中介机构违法违规行为,并要求中介机构不得受理并对外发布挂牌价格明显高于合理成交价格的房屋信息,这显示杭州二手房市场的管控将趋严。

  “不管是法拍房,还是二手房,‘房住不炒’肯定是杭州楼市未来发展方向,有业内人士推测,杭州或有可能仿效深圳,出台官方二手房成交指导价,这个指导价将是控制房价上涨的重要政策工具,如有必要,相关部门完全可以使用。”连骏说。