云南正式实施“房东税” 房东和租客会发生哪些变化

　　今年的两会已于3月11日在京落下帷幕，回顾两会，住房问题、楼市调控问题仍然是会议的热点议题，从本次会议的内容来看，接下来我国会继续坚持“房住不炒”的定位，未来对房地产市场的管控也不会放松。租赁市场方面，提到要增加租赁住房的供给，规范租赁市场健康发展。

　　此前，有专门针对房企经营的“三道红线”，而后又有针对银行贷款监管的“二道管控”。如今，针对租赁市场个人层面的“房东税”已经悄然而至。

　　房东税：3省已“落地”

　　云南省于2021年1月1日起，正式实施《关于个人出租房屋个人所得税征收管理有关事项的公告》。根据《公告》个人将云南省范围内自有或者租入房屋出租给承租人，需要按照“财产租赁所得”缴纳个人所得税，即“房东税”。税率标准以出租住房的“房东”进行区分，个人出租住房按照10%，租入后转租住房即“二房东”按照20%。

　　早在2019年9月，河北省便率先实施“房东税”。征税政策内容包含，个人出租(转租)住房不能提供合法、准确的成本费用凭证，不能准确计算房屋租赁成本费用的，在租金收入的5%-10%的幅度内核定应纳税所得额。具体使用比例由市税务机关确定。

　　湖南省在2019年12月1日开始征收房东税，依据《国家税务总局湖南省税务局公告2019年第9号》，以据实征收、核定征收两种方式征收。政策的有效期为5年，个人出租(转租)住房不能提供合法、准确的成本费用凭证，不能准确计算房屋租赁成本费用的，在租金收入的5%-10%的幅度内核定应纳税所得额。

　　“房东税”的征收主要针对的是租赁市场。据统计早在2019年，租赁市场人口就达到2亿人，而且这个数字还会继续增长。在今年，政府工作报告重点强调了规范发展长租房市场的重要性。而“房东税”的出台，也将对规范出租市场将会起到促进作用。

　　起步阶段的租赁市场，“供需”失衡

　　随着我国城市化进程的深入推进，国内住房租赁市场持续快速发展。来自住建部的数据显示，目前全国租房人数已逾2亿，其中人口流入集中的一、二线城市租房需求尤为旺盛。

　　现如今，国内租赁住房市场仍处于起步阶段，行业快速发展的同时，也存在一些突出问题。租房市场的乱象也层出不穷。对于房东随意涨房租、黑中介、二房东蒙骗租客等问题。此外，一线城市租赁房源存在结构性失衡。根据社科院2020年末发布的《中国住房需求报告》显示，人口集中流入的北上广深等一线城市房租价格不断上涨，市场供需矛盾持续存在。

　　目前，我国房地产市场存在空置房、租金过高等问题。根据相关数据，现在我们国家的房屋空置率达到了22%，而国际警戒线仅为10%，房屋空置率较高。而租房市场的人口有2亿人左右，2025年的市场规模可能达到2.33亿元。征收“房东税”可以保障租客的合法权益，在一定程度上可以缓解社会矛盾，促进房屋租赁市场健康发展，使得整体市场公开化、透明化。

　　“房东税”应辩证看待

　　有相关专家进行分析，房东税开征后会有两种可能的影响：一是将会对“以租养贷”的投资性买房者们造成巨大影响，房东税的增设使投资者们不得不重新调整还贷计划，甚至会因为资金一时无法周转而选择大量抛售手上的房产，从而使当地房地产市场的行情变得混乱;二是房东有极大可能将房东税的压力转移到租客身上，变相将房租抬高，从而弥补上损失。这样的做法可以让房东暂时不受到房东税的影响，但会使租客的经济负担陡然增加。

　　对于租客而言，专家表示应辩证看待。政策目前尚未在全国普遍实施，房东税是否会转移到租客身上，本质还是和该出租房的地理位置和综合条件相关。对于出租需求旺盛的一线城市，房租上涨可能性相对较大，但对于租房市场较为平淡的二三线城市来说，租金上涨几乎是不太可能发生的行为，因为二三线城市不少房源本就处于长期空置的情况下，市场需求并不旺盛。

　　房东税的设立初衷是为了打击投资炒房扰乱市场的行为，防止房地产金融化、泡沫化，但是在执行的同时还需要完善相关的制度，杜绝“一刀切”，从而保障租客的权益，做到真正的立法现行、有序推进。